Спор о том, какие квартиры - новопостроенные или вторичные - лучше, столь же свеж, сколь известные рассуждения о курице и яйце. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки, у каждого есть свои горячие сторонники и не менее горячие противники. Попробуем разобраться объективно.

Новое - это звучит гордо
Одно из самых очевидных преимуществ нового жилья заключается в том, что оно новое. В мире не так много вещей, которые с возрастом становятся лучше, и недвижимость в их число не входит. Стены трескаются, коммуникации ветшают, в подвалах и чердаках обживаются крысы и кошки… Конечно, у зданий процессы старения идут гораздо медленнее, чем у автомобилей, бытовой техники или одежды. Но тоже идут.

Второе соображение - современность архитектуры и планировочных решений. «Среди плюсов нового жилья можно выделить современный дизайн самих домов, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. - Также следует отметить более комфортное и продуманное внутреннее устройство - в частности, свободные планировки, позволяющие владельцам самостоятельно решать, как разместить комнаты». Кроме того, продолжает эксперт, квартиры в новых домах, как правило, больше. Не забудем и об инфраструктуре. Приобретая старый фонд, вы вынуждены довольствоваться тем, что есть вокруг. При строительстве новых объектов девелоперы сегодня проводят «комплексное освоение территории» - вместе с жилыми корпусами появляются детские сады, школы, магазины, паркинги, предприятия службы быта.

И, наконец, большая социальная однородность. Объяснять важность этого параметра вряд ли нужно: все хотят жить в окружении людей примерно своего социального уровня, «выделяться» неприятно - причем как «вверх», так и вниз.

Вторичка: вселяйся и живи!
Впрочем, свои преимущества есть и у вторичного рынка. Прежде всего это значительно большая свобода выбора. Во многих районах Москвы строительство сегодня просто не ведется. А неновую квартиру можно приобрести где угодно. Широту выбора можно трактовать и иначе. Общее количество предлагаемых на московском вторичном рынке квартир, напоминает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», превышает 40 тыс. единиц. Это в разы больше, чем первички. К тому же на регулярном рынке можно отыскать нечто такое, что в принципе отсутствует среди новостроек - например, дом с историей.

Важнейший момент - физическая и юридическая готовность жилья: переселяться можно буквально через несколько дней после сделки, тогда как большинство продаваемых новостроек - «котлованы» в разной степени готовности. Ну и отделка. Во вторичной квартире тоже, конечно, хорошо бы переклеить обои, но «глубина» и дороговизна ремонта несопоставимы с тем, что предстоит покупателям бетонной коробки. И последнее соображение в пользу вторички. Решив воспользоваться ипотекой, вы наверняка столкнетесь с тем, что ставка для новостроек выше. Объяснение очень простое: банки, выдавая кредит, хотят получить в его обеспечение нечто. Но в новостройке объекта юридически еще не существует - и такое кредитование расценивается как более рискованное. А где выше риск - там и платить заемщику приходится больше…

Дороже, дешевле…
В рыночной экономике у всех этих «лучше-хуже» всегда имеется четкое материальное выражение. Понять, что на самом деле люди оценивают выше, позволит анализ цен - хотя бы приблизительный. Средняя цена квадратного метра составляет сегодня (данные «ИНКОМ-Недвижимость») 146,79 тыс. руб. на первичном рынке и 189,18 тыс. - на регулярном. У других аналитиков цифры могут отличаться (это объясняется методиками подсчета), но итог тот же: вторичка дороже новостроек на 25-30%. А качество вторички ниже: «тянут вниз» многочисленные ветхие объекты. Можно ли проанализировать точнее? Да - сравнивая аналогичные варианты. Например, во многих районах массовой застройки есть одинаковые дома - часть из них только строится, а другая завершена год-два назад, и квартиры уже продаются на регулярном рынке. Можно отыскать близкие по параметрам объекты и в бизнес-классе, и в элитке. Итоговый ценовой разрыв окажется еще больше - 30-40%. …

Правда, по достижении домом определенного возраста включаются противоположные процессы. «Человек рождается, потом развивается «вверх» - растет, учится говорить, взрослеет, - проводит аналогию Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ». - Пика способностей мы достигаем годам к 25, а потом, к сожалению, начинается старение. С домами так же: максимальной цена будет лет через пять после сдачи.

Ремонты закончились, соседи не беспокоят своими перфораторами, территория благоустроена. Но постепенно здание стареет, а в продаже появляются более привлекательные объекты…».

С учетом состояния рынка…
Примечательно, что описываемое соотношение цен отнюдь не статично - в начале 2000-х разрыв достигал 30-40% - большинство тех, кто хотел купить квартиру, просто не рассматривали новостройку. В результате тот, кто все же отваживался на «фокус» с продажей старой недвижимости и приобретением совсем новой, получал очень хорошую доходность. Продать квартиру площадью 40 кв. м, купить новую в 50, да еще и на ремонт сэкономить - это было в порядке вещей.

Но время шло, и все больше росла грамотность населения. А на рынке, где все вокруг страсть какие умные, сверхприбылей не получишь. Кроме того, все больше падала ликвидность старых домов… Кризис на время повернул этот процесс вспять: в сентябре 2008 - марте 2009 годов разница в стоимости вновь увеличилась, превысив 30%. Покупатели тогда всерьез опасались, что застройщики не смогут завершить начатые объекты, что предстоит волна банкротств - и рублем голосовали в пользу понятного и осязаемого уже готового жилья. Однако последующее преодоление кризиса (как минимум его острой фазы) привело к тому, что «дельта» снова начала сокращаться.

Что будет
В целом ситуация, когда готовые квартиры дороже новостроек, нормальна. Однако нынешняя разница в 25-30% кажется великоватой - и в будущем она, вероятно, уменьшится. Предполагать это дают основание следующие факторы:

ветшание старого жилищного фонда. Квартиры в новостройках - всегда новые, а вот старые здания все более стареют. Особенно этот процесс заметен сейчас, когда программа сноса пятиэтажек заметно притормозила-

дефицит первички. По всем прогнозам, в условиях кризиса количество новых объектов сокращается - и этот процесс еще аукнется через год-два, когда объекты, которые так и не начали строиться сейчас, должны были выйти на рынок. А дефицит всегда толкает цены вверх-

приведение девелоперами своих проектов к стандартам регулярного рынка. Если новостройка отремонтированная - она по параметру «заплатил и живи» ничем не хуже, чем вторичный объект. Зато по другим параметрам часто значительно лучше… Источник: «Фотонедвижимость»

Источник: Из рук в руки | Василий Андреев