При упоминании об элитном жилье обычно возникает ассоциация с роскошным малоквартирным домом, построенным из дорогих материалов по оригинальному архитектурному проекту, с эксклюзивной внутренней отделкой общественных зон. Но может ли появиться элитная квартира в обычной типовой «панельке»? Вопрос отнюдь не праздный.
Критерии жилой элитности
Из квартиры в сталинке, а то и в хрущевке вполне может получиться уютное во всех отношениях гнездышко. Были случаи, когда клиенты выкупали весь этаж в подъезде дома с типовой планировкой, объединяли квартиры и после качественного ремонта заселялись в комфортное жилье. Или, например, тщательным образом отреставрированная квартира с мебелью в стиле ретро, с прекрасно сохранившимися перекрытиями из лиственницы, в подъезде, который так и хочется назвать парадным входом, в одном из переулков Арбата! Разве такое жилье не претендент на статус элитного?
Но большинство специалистов в области недвижимости на такие явления смотрят с улыбкой: по их мнению, элитных квартир в неэлитных домах просто не может быть. «Пока у нас нет строго фиксированных критериев элитности жилья. Однако место, где расположен дом, имеет первостепенное значение, - объясняет Александра Косарева, руководитель отдела аренды брокерско-консалтинговой компании TWEED. - И если, к примеру, жильцы сталинского дома на Фрунзенской набережной, объединив усилия, отремонтируют подъезд, наймут охрану и организуют парковку, их жилье может быть причислено к разряду элитных. Конечно, при условии, что ремонт и мебель в самих квартирах будут соответствовать высокому классу».
С таким взглядом на вещи не совсем согласна Надежда Кот, управляющий директор компании «Кирсанова-Риэлти»: «Потратить уйму денег на ремонт и декорирование квартиры в доме, который не подходит под статус элитного? Не исключаю, что внутри этой «крепости» могут быть райские кущи. Но как примириться с тем, что за стеной живет любитель спиртного с батареей пустых бутылок, а под окнами соседи на газонах выгуливают собак? Эти факты отнюдь не говорят о неком высоком уровне проживания в отдельно взятой квартире. Ведь элитность зависит не только от месторасположения, но и от социального окружения».
Традиционно жилье высокого ценового сегмента располагается в Центральном округе Москвы, в основном в пределах Бульварного кольца. Самым престижным районом в городе считается «золотая миля» на Остоженке. Дома с дорогостоящими квартирами имеются и на Патриарших прудах. В элитные районы превращаются Плющиха и Хамовники.
«Нельзя отрицать, что Чистые пруды, Китай-город и районы Садового кольца мало похожи на Остоженку, - размышляет Н. Кот. - Но они имеют собственное лицо и любимы частью покупателей ничуть не меньше «золотой мили». Возможно, по утрам жителей этих мест не будит звон колоколов храма Христа Спасителя, а вокруг не так много соседей, имеющих собственный Бентли. Но для таких клиентов куда важнее аура района, архитектура старых домов. Вот и появляются дорогие квартиры в зданиях без модных лифтов и хорошо отремонтированных подъездов. Элитные ли они? Однозначного ответа нет, но то, что они уникальны, трудно отрицать. А разве уникальность - не часть понятия элитности»?
«Теоретически объект, равный по отделке элитным квартирам, может появиться в любом доме, - подтверждает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard. - Но разница между «элитным самостроем» и профессиональным дизайн-проектом будет принципиальной. И вот почему: в элитном доме стоимость отделки категории de luxe соответствует стоимости самой квартиры. Капитализация недвижимости в таком случае может не только равняться добавленной стоимости, но и превысить ее на 10-30%. В обычном же доме этого не произойдет». При перепродаже «элитного самостроя» может оказаться, что все улучшения, произведенные в нем, будут учтены либо по минимальной цене, либо на них вообще не обратят внимания. А значит, элитной квартиры в обычном доме в рыночном понимании быть не может».
Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма более категорична и считает, что говорить об элитной квартире в отрыве от объекта, в котором она находится, не верно. По ее мнению, именно класс здания автоматически определяет уровень находящихся в нем квартир. В доме элитной постройки не может быть квартир бизнес-класса. Например, жилой комплекс, который возводят на территории бывшего завода «Каучук», войдет в высший ценовой сегмент, что, в свою очередь, повысит престижность всего района. Специалисты прогнозируют высокий спрос и на жилье в проекте «Золотой остров» - его реализуют на месте кондитерской фабрики «Красный Октябрь».
Есть у элитности и другие критерии. Наряду с месторасположением немаловажными факторами становятся инфраструктура жилого комплекса, транспортная доступность и качественная инженерная «начинка». Высокий уровень комфорта и безопасности - также непременное условие для причисления того или иного объекта к элитному сегменту.
Приобретая квадратные метры класса de luxe, покупатель получает не просто жилплощадь, но и определенное социальное окружение. А в панельном доме спального района такого социума нет. Так что даже если квартира с дорогим ремонтом расположена в историческом центре, но соседи живут в коммуналках, а дом не имеет соответствующей отделки, то она никогда не станет элитной.
Элитными новостройками могут считаться те, что расположены в престижных районах, имеют подземную автостоянку (как правило, два машино-места на квартиру) и огороженную прогулочную зону.
Вторичка с богатым прошлым
В Москве имеются старые жилые дома, история которых довольно значима. Достаточно вспомнить дореволюционные особняки, владельцами которых в разные времена были известные люди. Немало и квартир, принадлежавших советским деятелям науки, культуры и искусства, которые также можно отнести к высшей категории. Их стоимость сопоставима с ценами на элитные новостройки.
«Вместе с тем, - уточняет В. Кудрявцев, - для того чтобы квартира могла с полным правом называться элитной, необходимо привести к стандартам и все остальные ценообазующие факторы. В том числе правовой статус, который должен быть безупречным. Например, важно, чтобы здание с претензией на элитность не подвергалось перестройке или радикальной реконструкции. То же самое может относиться к дворовой территории и близлежащим строениям. Только при соблюдении этих условий может получиться клубный элитный дом».
Можно припомнить примеры, когда квартиры в таких объектах выкупали небольшое число жильцов (пять - десять). Они же становились инвесторами и заказчиками грамотной реконструкции, которая ни в коей мере не затрагивала архитектурного облика и планировки внутренних помещений. Если и производили капитальный ремонт, то только в целях замены или усиления несущих конструкций, замены инженерных коммуникаций. Такие дома дореволюционной постройки существуют в районе Остоженки, Чистых и Патриарших прудов, в переулках Тверской улицы, в районе Сретенки, Земляного Вала. Многие из них уже реконструированы, квартиры частично или полностью выкуплены, и если попадают на вторичный рынок, то, несомненно, в категории элитного жилья. «При этом, - отмечает А. Косарева, - дом, пусть даже с длинной историей, должен быть достойный, с высокими потолками, широким подъездом, комфортным лифтом и четко организованной охраной».
Комфорт в заоблачных высотах
Довольно часто застройщики называют элитными апартаменты, которые обладают не всеми характеристиками высококлассного жилья. В последнее время в столице было построено несколько высотных комплексов, квартиры в которых позиционируются как элитные. Однако со счетов сбрасывают некоторые основные для объектов de luxe достоинства, такие как, например, наличие отдельного входа. В башне может быть только одна «самая-самая» квартира - пентхаус. Это своеобразный одноквартирный жилой дом на крыше высотного здания. Доступ к нему персонифицирован. Кроме того, здесь высокие потолки, большая жилая площадь и уникальные виды из окон, выходящих на три или четыре стороны. Пентхаусы относятся к категории самого уникального жилья - luxury things - и порой их причисляют к объектам архитектурного искусства.
Конечно, ставить все дома с пентхаусами в один ряд тоже было бы ошибкой. У этого типа московского жилья также имеется своя классификация. Квартиры под облаками делят обычно на три (элитные) категории - А-, А и А+. К высшей (А+) относятся пентхаусы в историческом центре столицы. Главное достоинство такого жилья - престижность района, вид из окон на Кремль, Москву-реку, памятники архитектуры и истории. Однако в силу близкого соседства с другими строениями не всегда имеется возможность использовать всю площадь кровли. Да и панорамным остеклением могут похвастаться далеко не все пентхаусы, находящиеся в центре города.
К категории А причисляют «жилье на крыше», которое расположено в престижных районах столицы - на Красной Пресне, Мосфильмовской улице, Комсомольском проспекте и у станции метро «Университет». В них и высокие потолки, и панорамное остекление, и прочие характеристики, присущие элитному объекту.
Надо сказать, что объекты А- на ура раскупают состоятельные представители творческой интеллигенции и шоу-бизнеса. К этой категории относятся высотки, которые находятся довольно далеко от центра города. Зато квартиры имеют большую площадь остекления, прекрасные виды из окон, а сами дома построены по оригинальным архитектурным проектам.
И, несмотря на то что стоимость пентхауса чуть ли не на 50% выше, чем цена самой хорошей квартиры в том же доме, состоятельных почитателей элитной жизни «на крыше» становится все больше. Да и причислить пентхаус к неэлитному жилью, даже если он разместился на кровле не самого радующего взор дома, язык не повернется. Произнося «пентхаус» мы уже подразумеваем «элита».
Источник: НиЦ | Сергей Романов