Хорошо известна крылатая фраза, принадлежащая одному безымянному путешественнику: «Любой срок, который вы рассчитали для проведения путешествия, мысленно умножьте на два». Это замечание как нельзя лучше иллюстрирует текущую ситуацию со сметами на строительство загородных домов. Практически в каждой второй смете, составленной подрядчиками, можно найти «подводные камни», о которых не подозревает простодушный заказчик. Если у вас на руках проект со всей рабочей документацией, это еще не означает, что стоимость возведения дома по этому проекту можно определить, пусть даже на глазок. На практике все зависит не столько от проекта, сколько от характеристик участка и профессионализма подрядчика. И если участок в формуле стоимости работ можно рассматривать как постоянную величину, то подрядчик – величина переменная. Допустим, вы, как ответственный инвестор, твердо решили отказаться от услуг шабашников, чтобы потом не пожинать горькие плоды безответственной стройки.

Но житейская логика подсказывает, что и среди профессионалов можно найти тех, кто выполнит работы подешевле. Вопрос лишь в том, где разумные границы низких цен. Борьба со склерозомСреди строительных фирм для привлечения заказчика очень распространена политика заведомого занижения сметы. И только после получения заказа подрядчик, приводя «профессиональную» аргументацию, постепенно предъявляет заказчику счета на так называемые необходимые дополнительные работы. Типичный пример такого «склероза» – исключение из сметы расходов на подготовку площадки к строительству и ее благоустройство после завершения строительных работ. Между тем в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора расходы по этим статьям могут быть как незначительными, так и весьма существенными. В них входят, например, обеспечение строительства водой и электроэнергией, расчистка участка, выполнение планировочных работ по созданию проектного рельефа (удаление всего растительного грунта, выкорчевывание пней и т. п.), подготовка подъездных путей для строительной техники, строительство временных зданий (бытовок, складов строительных материалов, биотуалетов), вывоз строительного мусора, сооружение временного ограждения строительства, а после его завершения – забора, ворот, калитки, приобретение мусорного бака, устройство тротуара и ступеней перед входом в дом, подъезда к гаражу (а если нет гаража, то места для стоянки автомобиля или автомобилей), террасы, газонов (выравнивание грунта, внесение удобрений), посадка кустов и деревьев, а также, возможно, спиливание старых деревьев. Понятно, что такие виды работ, как разбивка газонов или посадка кустов, не имеют прямого отношения к возведению дома. В конце концов, все это, как и ландшафтные работы, можно оставить «на потом».

Однако некоторые работы при всем желании не отложишь. Так, в отдельных случаях могут потребоваться не предусмотренные сметой траты (от 1000 долларов и больше) на дренажные работы, чтобы дому не грозило подтопление. Другой пример. Допустим, на размеченной стройплощадке находится дерево, которое, казалось бы, выкорчевать не так и сложно.

Однако если участок находится в черте Петербурга (скажем, в Курортном районе), для уничтожения любого дерева на нем потребуется разрешение районного управления садово-паркового хозяйства (стоимость – до 500 долларов за каждое «особо ценное» дерево, но можно договориться и подешевле). Но даже если ценных деревьев на участке нет, недостатки рельефа, наличие валунов и пней могут заметно увеличить расходы на последующее строительство. Нынешние расценки на вывоз строительного мусора в некоторых районах Ленобласти также иногда неприятно удивляют экономного застройщика. По закону, строительные отходы должны транспортироваться на специальные площадки, расположенные за пределами города, не менее чем в 70 км. Нарушение этого закона обойдется в довольно крупную сумму. Вот почему в сметную документацию необходимо включить специальный раздел – «Технологический регламент обращения с отходами строительства», в котором указывается стоимость работ по вывозу мусора со стройки. Наилучший вариант – смета, в которой отдельно указана стоимость по четырем разделам: затраты на материалы и работу строительной техники, оплата труда рабочих, накладные расходы строительной организации по выполнению работ на данном объекте, планируемая прибыль.

В идеале сметы потенциальных подрядчиков должны различаться только по четвертому пункту. Но на практике у многих подрядчиков два последних слагаемых «зашиты» в двух первых. Доверяй, но проверяйКак же оградить себя от риска начала работы с «забывчивыми» подрядчиками? Прежде всего попросите подрядчика провести предварительную укрупненную калькуляцию стоимости ВСЕХ этапов строительства, исходя из особенностей участка, проекта дома, используемых строительных материалов, отделки и сроков. Это существенно поможет вам при сравнении строительных организаций (лучше взять три-четыре фирмы).

Дайте кандидатам две-три недели для подготовки сметы на все строительство. Нередко за соблазнительно низкими ценами кроется попытка ввести заказчика в заблуждение. В процессе выполнения работ может «неожиданно» выясниться, что цены на те или иные строительные материалы выросли, кроме того, некоторые компании, якобы нечаянно, забывают посчитать некоторые объемы работ и выставляют их потом как дополнительные.