Москва - город строительных парадоксов. Здесь жилая историческая застройка соседствует с современной, с промзонами, институтами, всевозможными транспортными развязками. Все это порождает нестандартные решения в домах самых стандартных серий. В столице сформировался даже рынок необычных квартир. Что он собой представляет?
Планировочное наследие
Необычные квартиры существовали еще в Советском Союзе, но тогда это был штучный товар. «Например, в Колокольниковом переулке есть квартиры, где ванная комната расположена в кухне, при этом площадь кухни - 20 кв. м, - рассказывает Сергей Бобровский, начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости. - В подобных домах, часто дореволюционного периода, изначально барские апартаменты позднее уплотнили, разделив на небольшие квартиры, в результате чего кухня досталась одной семье, а санузел - другой. Сейчас если такие квартиры и покупают, то сразу две, чтобы получить полноценное жилье. В районе Новослободской и Спортивной есть кварталы домов постройки 20-30-х гг., где кухня не предполагалась вообще. В соответствии с идеологией того времени советские люди должны были питаться в столовых, которые строили вблизи от дома, и кухня казалась лишним элементом в квартире. Однако жильцам такого помещения явно не хватало, поэтому они оборудовали его сами, уменьшая жилую площадь комнат. Сегодня такие объекты покупают только из-за их расположения в центре города и делают перепланировку».
С появлением домов типовой застройки архитектурные изыски не пропали, хотя по-прежнему носили единичный характер. Так, в «сталинке» на Фрунзенской есть квартира с лестницей, которая от входной двери ведет собственно в квартиру, - такой формат часто встречается в Европе, но для Москвы это диковинка. На Патриарших прудах - двухэтажные апартаменты в нижней части дома и тоже с отдельным входом. Необычным можно назвать дом 26 по Ленинскому проспекту старой постройки, в торцах которого расположены квартиры, имеющие веранды размером около 20 м, отлично подходящие для организации зон барбекю или обустройства зимних садов. Хотя зимними садами сегодня, пожалуй, уже мало кого удивишь.
В практике генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олега Самойлова встречалась необычная квартира в центре Москвы на последнем этаже дореволюционного дома: в ней два уровня, один из которых - присоединенная мансарда, созданная на основе выкупленного чердака. Кроме того, в квартире два действующих камина. И несмотря на то что все эти чудеса находятся в дореволюционном доме, планировочные изменения согласованы должным образом.
«Однако самая, пожалуй, необычная квартира, с которой мне за годы практики доводилось иметь дело, расположена на первом этаже типового дома 90-х гг. постройки недалеко от станции метро «Кантемировская», - рассказывает О. Самойлов. - В стандартной трешке есть персональная сауна с бассейном и просторной комнатой отдыха. Причем все это великолепие не занимает ни одного квадратного метра площади квартиры. Как такое может быть? Дело вышло так: когда дом только возводили, строители поставили в подвале глухую стену, за которой образовалось замурованное помещение площадью около 80 кв. м. При приеме объекта в эксплуатацию это помещение почему-то учтено не было. И, вероятно, о нем бы никто так и не узнал, если бы владелец той самой квартиры на первом этаже не был архитектором. Каким-то лишь ему известным способом он вычислил, что замурованное помещение существует, после чего пробил пол в одной из комнат своей квартиры и, убедившись в том, что его догадка верна и бесхозная площадь действительно имеется, без колебаний «прихватизировал» ее, устроив там кладовую и личный банный комплекс».
Современные изыски
Вырвавшись из рамок типовой советской застройки, архитекторы получили возможность реализовывать свои смелые замыслы. Так в Москве появились удивительные дома с самыми неожиданными архитектурными решениями. Один из наиболее известных - дом-яйцо (2002 г.). Он уникален тем, что внешне напоминает увеличенную копию знаменитых ювелирных шедевров мастера Фаберже. Внутри всего одна четырех¬этажная квартира площадью 342 кв. м с лифтом. Находится необычный объект в самом центре Москвы - на ул. Машкова, д. 1/11, ст. м. «Курская». Дом оригинален не только снаружи, но и внутри: его потолок под куполом расписан сюжетами на религиозные темы. «Он как сувенир в центре столицы, - говорит директор департамента жилой недвижимости агентства Great reality Артем Кахановский. - Но по опыту его продажи видно, что на такое уникальное строение покупателя найти сложно. И это понятно: не каждый захочет жить в настолько выделяющемся здании, даже несмотря на удобство и престижность».
Этот дом купили практически сразу после окончания строительства. Имя владельца осталось в тайне, хотя через некоторое время он был выставлен на продажу, но новым хозяином не обзавелся - цена слишком высока и сбавлять ее не собираются. «Возможно, через некоторое время дом станет памятником архитектуры - статус de luxe себя не оправдывает: небольшая придомовая территория никак не соответствует его претензии на особняк или коттедж, - полагает С. Бобровский. - А будь эта территория больше, ее принадлежность к дому все равно была бы весьма условной. Ведь она просматривается со всех сторон: жизнь в пяти комнатах, расположенных на четырех этажах, не скрасят даже великолепные лифты с прозрачными дверями. Вид из окон тоже не очень впечатляет».
К современным архитектурным изыскам жилья, пожалуй, можно отнести ЖК «Итальянский квартал», в котором недавно появились в продаже квартиры площадью от 150 до 300 кв. м с террасами 20-60 кв. м. Предложение уникально: в Москве террасы обычно располагаются на последних этажах элитных домов, в пентхаусах и существенно повышают цену жилья, а в данном случае квартиры с террасами спроектированы на средних этажах и имеют более доступную цену. «Однако самая большая проблема террасных домов - это запахи, поднимающиеся с нижних этажей, - комментирует руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал» Людмила Потапова. - Поэтому нами были спроектированы террасные «радиусы», которые не только формируют архитектурную самобытность проекта, но и являются новым решением проблем вентиляции. Именно в них вмонтированы устройства, которые решают вопрос с очищением воздуха в замкнутых патио и с поглощением посторонних запахов».
Индивидуальные примочки
Бурное развитие рынок необычных квартир получил в 90-х гг., когда законодательная база находилась в зачаточном состоянии, а контролирующие органы, та же Мосжилинспекция, созданная в 1991 г., фактически только формировались. Свобода, в том числе и с точки зрения обустройства, воплотилась в смелые фантазии. Именно в это время зародился рынок дизайн-услуг, который стал локомотивом для развития сегмента необычных квартир, выходящих за рамки стандартного восприятия жилья.
Елена Лашко, директор по развитию агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», удивила рассказом о двухуровневом пентхаусе на юго-западе Москвы площадью 678 кв. м, расположенном на 30-м этаже дома рядом с Воронцовским парком. Высота потолков здесь от 4 до 10 м, но главной особенностью проекта является даже не это. В квартире находится огромная спа-зона с просторным глубоким бассейном. В пентхаусе панорамное остекление, поэтому, купаясь в бассейне, можно разглядывать с высоты птичьего полета всю Москву.
«Несколько лет назад мы занимались продажей дорогой квартиры в районе улицы Пречистенка, - приводит пример Владимир Говорин, руководитель проектов департамента эксклюзивной недвижимости компании IntermarkSavills. - На площади около 400 кв. м в двух уровнях разместились гостиная высотой 6 м, несколько спален с ванными комнатами и все необходимые вспомогательные помещения. Изюминкой же квартиры была оранжерея около 80 кв. м с диковинными растениями и собственным прудом, где обитали ярчайшей расцветки экзотические рыбки. Размер рыбок достигал полуметра. Надо ли говорить, каких колоссальных усилий стоило предыдущим владельцам создать эту релакс-зону, куда ушли тонны грунта, дренажа, сложнейшие инженерные системы и килограммы долларов? Квартира быстро нашла нового хозяина, который по достоинству оценил и принял все ее уникальные фишки».
«Среди наших клиентов был молодой человек, который продавал однокомнатную квартиру в Мытищах, - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Планировочное решение было таково, что вход на лоджию был через кухню. Клиент сделал ремонт и превратил лоджию в бар. Вместо подоконника - барная стойка со всей необходимой атрибутикой: высокими стульями, висящими по кругу бокалами, аккуратно разложенными по специальным полочкам бутылками с различными напитками. Множество лампочек освещало лоджию, а на потолке висел серебристый шар, вызывая ассоциации с танцполом. Эффект усиливала музыка, льющаяся из вмонтированных по всему периметру колонок. Неудивительно, что такой оригинальный подход пришелся многим по душе. Квартира была продана в максимально короткий срок, покупатели ничего переделывать не стали».
В компании «МИЭЛЬ» вспоминают такой пример: в обычном 22-этажном панельном доме в районе Ясенево собственники приобрели две квартиры, двух- и трехкомнатную, и соединили их проходом. Особенность заключалась в том, что войти в квартиру можно было из двух подъездов, так как изначально купленное жилье находилось в разных подъездах. Другой случай: в 15-этажной одноподъездной блочной башне в районе Нагатинской собственник выкупил целый этаж и все квартиры объединил, оставив всего один вход. В результате получились круговые апартаменты с галерейной системой дверей.
На любителя
Однако иногда степень оригинальности дизайнерской мысли при отделке зашкаливает и нередко шокирует. В конце 2010 г. на рынке, например, было такое интересное предложение: в обычном панельном доме в Москве квартира с меховой отделкой. Все в ней: санузел и стиральная машина, столы и стулья, диваны и кресла - было обшито или обклеено шкурками животных. Квартиру сдавали в аренду всего за 35 тыс. руб./мес. Это очень недорого, учитывая, что находилась она в центре Москвы - в районе станции метро «Октябрьская».
Со слов риэлторов, бывает жилье, где какой-то определенный стиль доводится до предела, квартира становится больше похожей на музей, чем на домашний очаг. Например, владелец одной подобной квартиры, страстный путешественник, превратил комнаты в музейные залы. Так, одна комната была посвящена Африке: маски на стенах, ковры и текстиль, фотографии и чучела животных и птиц были привезены с Черного континента. Каждый предмет интерьера и мебели двух других комнат был связан с Индией и Китаем.
«Некоторые квартиры выбиваются из основного ряда оригинального цветового решения, - делится Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Например, нам однажды пришлось работать с квартирой, в которой все стены в одной комнате были окрашены в темно-лиловый цвет, а в другой - в черный. Хозяева другого жилья поставили внутренние стеклянные двери, причем все, включая дверь в санузел. И использовали не популярные сейчас матовые стекла, а абсолютно прозрачные. Встретилась еще одна необычная квартира: в ней все стены и потолок отделали панелями из красного дерева».
«В дореволюционном доме на Покровском бульваре есть необычная квартира, где стены полностью оголены, то есть очищены от обоев и краски, - говорит А. Кахановский. - Во всех комнатах красный кирпич, из которого построен дом. Выглядит оригинально, но если говорить о продаже такой квартиры, то не каждый сможет жить в таком своеобразном интерьере. Либо придется все переделывать, либо должен найтись тот покупатель, чей взгляд на жилье совпадает со взглядом продавца».
Был в риэлторской практике и такой пример: к продаже предлагали однокомнатную квартиру, в которой помимо семьи жили два попугая, обезьяна, собаки и кошки. А на лоджии оборудовали загон для пони.
На всяк товар есть свой купец
Такие необычные квартиры - вне класса. И продавать их, как правило, намного тяжелее стандартных по одной простой причине: совпадение вкусов продавца и покупателя случается редко. Как правило, эксклюзивное жилье делают под себя, а не для продажи. Скорее всего, расстаться с ним вынуждают обстоятельства, а не расчет.
«Изюминка в оформлении, конечно, замечательно, но все хорошо в меру, - соглашается А. Зиминский. - Продать излишне оригинальную квартиру очень сложно. Особенно если продавец решил установить за свои фишки максимальную цену. Такой объект может висеть в базе годами. При этом оригинальность интерьера действительно привлекает внимание клиентов. Они с интересом приезжают на просмотр, но не торопятся покупать. Вот и получается, что риэлторы возят клиентов в необычную квартиру, как в музей».
Индивидуальные решения, функционально улучшающие квартиру, конечно, добавляют ликвидность, но только в том случае, если их можно узаконить. Однако примочки могут и обрушить эту ликвидность. «Основная сложность состоит в том, что владельцы квартир считают свои интерьерные или архитектурные излишества достоинствами, поднимающими стоимость жилья, а покупатель - недостатками, позволяющими снизить цену», - предупреждает С. Бобровский.
Владельцам эксклюзивных квартир при их реализации эксперты могут посоветовать следующее. Во-первых, отказаться от стандартного шаблона, применяемого к обычным объектам. «В первую очередь необходимо разработать полноценную маркетинговую программу, - считает О. Самойлов. - От риэлтора, управляющего продажей уникального жилища, требуется создать и донести до потенциальных покупателей даже не информацию о квартире, а скорее манящую картину образа жизни». И если неповторимость жилья удачно обыграть, то выгода в цене покроет издержки на его оформление и квартира может быть продана вполне успешно.
Во-вторых, запаситесь терпением. Уникальные объекты в силу ограниченности платежеспособного спроса на них, как уже говорилось, обычно имеют изрядные сроки экспозиции. Главное - найти покупателя. Поэтому будьте готовы, что время, необходимое для этого, может превысить годовую отметку. Увы, такова плата за уникальность…
В-третьих, стоит склоняться к разумному торгу. Неуступчивость хороша лишь тогда, когда к вам стоит очередь страждущих. Если же спрос представлен одним-единственным покупателем, договориться о взаимоприемлемых условиях сделки необходимо именно с ним. Ведь иначе следующего можно ждать еще год, а то и больше. Но как бы там ни было, практика показывает: на каждую квартиру есть свой покупатель, равно как и на каждого покупателя - своя, даже самая необычная квартира.
Источник: НиЦ | Алена Дымова