Около 300 новых жилых домов возводится сегодня на территории Москвы. Практически все это строительство ведется на деньги, собранные с граждан: в подавляющем большинстве случаев квартиры продаются уже на стадии котлована. Ради покупки квартиры в новостройке многие семьи продают свое старое жилье, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы. В редакционной почте накопилось немалое количество писем и обращений о "зависших" стройках, о полностью оплаченных и даже полностью построенных домах, в которые не пускают купивших квартиры граждан – газета периодически рассказывает о подобных случаях и планирует делать это и впредь. Однако интерес представляет и обобщение этого материала – общая картина "кидалова" и классификация основных его схем на рынке новостроек.

Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго "крутить" деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год "стройматериалы подорожали". Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких "уважительных причин" приобрело сегодня массовый характер. Плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства. Их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер. Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных новостройках. Расчет прост: потерявший терпение дольщик требует вернуть ему деньги, и застройщик честно возвращает своему "соинвестору" обесценившийся за прошедшие несколько лет пай, предварительно продав его квартиру новым желающим – конечно, уже по новой цене. Бывает, что менеджеры, работающие с клиентами, целенаправленно подталкивают их разрывать договор, поддерживая слухи о нестабильном положении родной компании. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено.

Бывает, что фирма, официально соглашаясь вернуть пай, тем не менее сразу его не платит, и никому достоверно неизвестно, заплатит ли вообще – множество таких историй находится сейчас как раз в стадии "ожидания".Однако пирамида – вещь недолговечная. И поэтому перед обвалом такая компания, как правило, реорганизуется. "Соинвесторов" информируют о том, что в связи с разделением компании все гарантии по заключенным договорам переходят к новой фирме "Рога и копыта" и просят подтвердить факт "нерасторжения договора". Проверить разделительный баланс застройщика дольщикам, разумеется, не дают. (При разделе компании балансы новых фирм утверждаются в налоговой инспекции.

При этом, по закону, лишь одна из них не должна попасть под банкротство – содержать больше задолженностей, чем активов – а другие вполне могут быть "пустышками"). Переложив прибыль в другое место, в новообразованные "Рога и копыта" сливают все убыточные активы - так что даже дойдя до суда и отсудив свои деньги, частные инвесторы не могут их получить: арестованные счета фирмы оказываются пусты. Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в "дополнительных соглашениях", отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.

Еще одна схема извлечения прибыли из граждан покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами могут стоять одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает "заниматься благотворительностью" и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно. Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов. Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5-10 (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат.

У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: "не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих".