Знать цену своей недвижимости хотят все. Но если для большинства людей эта информация носит скорее справочно-познавательный характер, то для тех, кто намерен квартиру продавать, знание точной цифры необходимо - это одно из условий быстрой и выгодной сделки. Как все-таки можно выяснить стоимость жилья?

От чего зависит цена?
Если отвечать на вопрос всеобъемлюще, то на рыночную ситуацию влияет вообще все. Возьмем такой, казалось бы, далекий от сферы московской недвижимости фактор, как мировые цены на нефть. Когда они растут, то в Россию поступает больше денег, выше зарплаты - в результате цены на жилье получают стимул к увеличению. Так что большой экономикой и политикой владельцу недвижимости тоже нелишне интересоваться.

Перейдем теперь к собственно «недвижимостным» составляющим цены. Главная из них - расположение, говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». В прессе неоднократно публиковались данные, согласно которым стоимость 1 кв. м в лучших и худших районах Москвы различается примерно в 15 раз.

Второй пункт - размер квартиры.
Аналитики не зря пользуются термином «стоимость 1 кв. м». Чем больше площадь жилья, тем оно дороже. Однако зависимость тут не линейная. Как справедливо напоминает Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость», в связи с тем что маленькие квартиры более популярны, цена квадратного метра в них несколько больше.

Третье - тип здания.
Традиционно самыми дешевыми в Москве являются хрущевские пятиэтажки, самыми дорогими - современные монолиты и некоторые из сталинских домов в историческом центре.

Четвертое - окружение дома.
Понятно, что тихий двор и зелень за окном лучше, чем шумная магистраль или нефтеперегонный завод.

Пятое - важен этаж:
как правило, квартиры на первом стоят процентов на десять дешевле аналогичных, но расположенных выше. В прежние годы покупатели недолюбливали также последние этажи, но теперь это обстоятельство может рассматриваться как преимущество.

Важный, хотя часто и забываемый момент - наличие в продаже аналогичных квартир. Соседи по рынку создают конкуренцию, которая сбивает цену. И напротив, если в каком-то районе предложений мало, владельцы того немногого, что есть, могут повышать стоимость своих объектов.

И самый последний фактор - состояние квартиры. Продавцам иногда бывает обидно: вкладывал в свое жилье всю душу, делал ремонт - а при ценообразовании на него обращают так мало внимания! Но, к сожалению, это действительно так. Все вышеперечисленные аспекты изменить невозможно, а ремонт можно сделать в любой момент, и обойдется он недорого в сравнении со стоимостью самой квартиры.

Неприменимые альтернативы
В прессе и Интернете регулярно публикуют индексы средней стоимости квадратного метра. Вещь для специалистов нужная, а вот обычному человеку, пытающемуся оценить собственную квартиру, она вряд ли пригодится. «Эта цена - не более чем индикатор состояния рынка в целом, причем довольно условный, - говорит Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. - Для практических целей все это малоприменимо».

На рынке существуют профильные специалисты - оценщики. В некоторых случаях обращение к ним необходимо - например, при судебных спорах, ипотеке и т. п. Но вот смогут ли они установить цену для продажи на вторичном рынке - большой вопрос… «В сделанных оценщиками отчетах стоимость квартиры укажут максимально точно, до 1 руб., - говорит О. Антонычева. - Будут учтены такие факторы, как количество комнат, удаленность от метро, состояние и т. д. Примет специалист во внимание и аналогичные квартиры, расположенные в таких же домах в вашем районе». Однако, продолжает эксперт, оценщики часто не берут в расчет условия, без слов понятные специалистам, к примеру свободная это продажа или альтернативная.

К тому же стоимость объектов недвижимости меняется со временем. «Наш рынок реагирует на многие факторы, - отмечает Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality. - Поэтому невозможно предсказать, на какой период цена будет актуальна».

Как же все-таки оценить?
Самый распространенный на практике способ - сравнительный. «Оценку стоит начать с просмотра объявлений о продаже объектов, аналогичных вашей квартире», - объясняет Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». Если суммы разнятся, не надо высчитывать среднее арифметическое или, того хуже, ориентироваться на самую высокую цену. Продавцы, запрашивающие максимум, в лучшем случае готовы предоставить покупателям большую скидку. В худшем - они неадекватны (на рынке всегда есть такие). С другой стороны, самые дешевые варианты, как правило, с сюрпризом - у таких квартир может быть плохое состояние, неправильные документы или еще какие-то проблемы. В общем, ориентироваться надо на цены чуть ниже средних, но не самый минимум - они и будут ближе всего к реальности…

Есть еще один путь - более простой. Позвонить в агентство недвижимости и попросить оценить квартиру тех, кто занимается продажей каждый день, то есть риэлторов. «Опытный специалист знает и понимает рынок, - говорит О. Новикова. - Кроме того, он сможет объяснить и посоветовать клиенту, как поступить в различных ситуациях. Например, при какой стоимости реальна быстрая продажа либо по какой максимально возможной цене можно продавать, если клиент не ограничен во времени».

Источник: НиЦ | Владимир Абгафоров