Проекты комплексного развития территорий пострадали от кризиса, пожалуй, более остальных сегментов рынка. Тем не менее есть те, что продолжают развиваться.

До кризиса любой уважающий себя бизнесмен участвовал в девелоперском проекте. У любого уважающего себя крупного бизнесмена или олигарха был свой КОТ, то есть проект комплексного освоения территории. Кризис похоронил массу таких проектов, которые на поверку оказались фикцией.

Тем не менее комплексное освоение территорий продолжается. Особый интерес к подобной застройке вызван тем, что КОТы - это попытка создать новый образ жизни, новую городскую среду.

Надо ли строить новые города?
Зачем России нужны проекты комплексной застройки и комплексное освоение территорий? При всей неожиданности вопрос не праздный. Граждане скажут, что хотели бы жить в новых домах с новыми трубами. Специалисты по жилищному рынку отметят, что в России очень мало жилья в целом и оно плохого качества. Но из этого вовсе не следует, что нужно развивать новые территории. Например, голландский градостроитель Кис Кристиансен, работающий в Перми, недавно выписал городу противоположный рецепт: не развиваться вширь - осваивать территории внутри города.

Однако вряд ли этот рецепт универсален для России. Во-первых, наши города весьма тесные. Получается странная ситуация: в самой большой стране мира приходится жить скученно. Во-вторых, во многих городах возможности точечной застройки исчерпаны: нет резервов по коммуникациям. И уплотнение среды приведет к полному транспортному коллапсу. В-третьих, в России действительно очень мало жилья на душу населения.

Получается, голландский рецепт неверен? Скорее всего, он просто немного опередил время, потому что рецепт - европейский. В Европе давно забыли о дефиците жилья, и потому в массовом строительстве нет особой нужды. В этой ситуации можно себе позволить заниматься уплотнением существующих городов. Россия на другом витке истории: нам надо строить очень много. А значит, без комплексного освоения территорий не обойтись.

У медали есть и другая сторона. Комплексная застройка и комплексное освоение территорий могли быть очень выгодными девелоперам, прежде всего за счет эффекта масштаба: на большом проекте можно много заработать. Как тут не вспомнить, что до кризиса мегапроекты активно возили на мировую выставку в Канны, надеясь на внимание арабских инвесторов. А тех проектами стоимостью менее нескольких сотен миллионов долларов в принципе не заинтересуешь.

Другая выгода девелоперов в проектах комплексной застройки и комплексного освоения территорий - игра на цене земли. Представим колхоз в 15 километрах от Москвы. Как сельхозпредприятие он мало что стоит. Но если земли застроить, то бывший колхоз оказывается буквально золотым. Соответственно, крупные предприниматели скупали колхозы, чтобы превратить их в новые города. Освоить же тысячи гектаров можно только комплексно. До кризиса проекты комплексного развития территорий стали невероятно популярны: только в Подмосковье их было анонсировано более десятка. Однако реальность оказалась весьма суровой: без ясных схем взаимодействия с государством развивать КОТы оказалось невозможным. Да и большинству девелоперов они были не по плечу. Когда же наступил кризис, то основную массу крупных проектов заморозили. Но часть все-таки продолжает развиваться.

Эскиз новой жизни
Проекты комплексной застройки и комплексного освоения территорий очень интересны как попытка создания нового образа жизни, новой городской среды. Как любит говорить известный российский урбанист Вячеслав Глазычев, советские города - это вовсе не города, а просто слободы при заводах. В них, в отличие от большинства мировых городов, удается делать только две вещи - работать на заводе и находиться в своей квартире.

О новой среде жизни можно говорить общо и абстрактно, но лучше проиллюстрировать, о чем идет речь, конкретным примером. Пожалуй, самый яркий из примеров - это проект «Академический» в Екатеринбурге, который реализует компания «Ренова-СтройГруп». Проект очень большой, рассчитан более чем на 320 тыс. человек. Его мастер-план разрабатывало известное французское архитектурное бюро Valode & Pistre, положившее в основу проекта несколько принципов.

Первый - принцип формирования экогорода. Одна из идей мастер-плана - сохранение лесов вокруг «Академического». При этом создаются и новые зеленые зоны. В центре разбивается парк площадью в 10 гектаров с большим водоемом. Искусственные лесополосы шириной 50-150 метров должны пронизывать город насквозь, соединяя дикие лесопарки по границам участка.

Кроме того, создается и система водных артерий: на поверхность выводится река Патрушиха, которая сегодня течет в глубине земли, и появляются искусственные водные каналы. Парк, каналы, лесополосы становятся не просто местами отдыха, не просто обеспечивают отличные виды и хороший воздух, но и являются важными градостроительными элементами. Они дробят город, позволяют избежать монотонности.

Принцип второй - приоритет пешехода. Мировой опыт строительства новых городов в 1960-е и 1970-е годы показал, что поселения для автомобилистов имеют массу недостатков: плохая экология, неуютная среда жизни. В «Академическом» ставка делается на общественный транспорт. В центре Екатеринбурга будет ходить скоростной трамвай. Прокладывается более полусотни велосипедных дорожек.

Принцип пешей досягаемости отражен и в планировочной структуре города. Кварталы небольшие, остановки трамвая расположены близко друг от друга. Школы, детские сады, магазины меньше по размерам, чем обычно, но они разбросаны по всей территории города. Принцип третий - многофункциональность. В основе советских городов лежала идея жесткого функционального зонирования: здесь район жилья, а вот здесь заводы. Сегодня такой подход нерационален хотя бы с точки зрения транспорта: людям приходится много ездить. В «Академическом» совмещены разные функции (жилье, офисы, развлечения). Кроме того, запроектированы большие бизнес-парк и медицинский городок, крупнейший в регионе торговый центр, зарезервировано место для университетского городка. Новые рабочие места в самом районе позволят избежать ненужных поездок в центр Екатеринбурга.

Принцип четвертый: в «Академическом» не вырастут заборы. Все пространство будет единым и доступным для каждого жителя. Не столкнешься здесь и с сегрегацией по имущественному признаку. Жилье в «Академическом» будет нескольких ценовых категорий, но здания с дорогими квартирами не станут резко выделяться. Сами переходы от одного класса недвижимости к другому окажутся максимально смягчены. По фасаду зданий нельзя будет определить классность дома, а значит, не будет противопоставления богатые - бедные.

Наконец, пятое - это разнообразие. Мастер-план обеспечивает единство города, но несколько приемов позволят избежать однородности. Против монотонности будет играть и сложный ритмический рисунок: улица -лес - улица - канал, и сложный силуэт города с высотными башнями и кварталами среднеэтажной застройки. На отдельные кварталы и здания «Ренова-СтройГруп» будет проводить международные архитектурные конкурсы. Это также позволит разнообразить городскую среду.

У кого есть шансы на успех
Кризис очень сильно ударил по проектам комплексного освоения территорий. Банки свернули проектное и ипотечное финансирование, спрос на жилье сжался - крупные проекты в силу своих размеров оказались наиболее уязвимы в новой реальности. Даже в московском регионе, самом благоприятном для девелопмента, практически все крупные проекты или заморожены, или существенно упрощены. В последнем варианте земля иногда продается по кусочкам, идея и комплексного освоения территории остается нереализованной.

Тем не менее можно отметить несколько типов крупных проектов, где развитие продолжается или в ближайшее время возобновится. Первый тип представлен тем же проектом «Академический». Он в некотором смысле уже прошел точку невозврата: в дороги и инженерные коммуникации вложено столько денег, что сейчас выгоднее строить дальше, чем замораживать. Тем более что «Академический» получил новый драйвер развития: покупателем значительного числа квартир выступает Министерство обороны.

Вторая группа КОТов, которая продолжит развиваться, связана с ближним Подмосковьем. Все-таки платежеспособный спрос на жилье в регионе настолько велик, что в какой-то момент, если не будет обвала рынка, стройка возобновится. Такие проекты должны пройти реконцепцию и переориентироваться преимущественно на экономкласс. Сроки и комплексного освоения территорий будут растянуты, но постепенная застройка небольшими очередями, возможно, начнется весьма скоро.

Интересна третья группа - проекты в Красной Поляне. Они строятся к Олимпиаде и потому, если не будет форс-мажора, обязаны быть завершены к 2014 году. Один из таких проектов - это медиадеревня в Красной Поляне. Этот очень интересный проект - один из немногих, где детально расписано, как сложится судьба объекта после Олимпиады. Понятно, что во время Игр он будет использоваться журналистами. А после? Застройщик, на основе анализа мирового опыта, сделал вывод, что нужно строить круглогодичный курорт. В таком случае проект будет иметь будущее, а жилье и гостиницы окажутся востребованы.

Сам курорт двухуровневый. Одна его часть расположена внизу, прямо на берегу реки Мзымта, а другая - на горе, на 500 метров выше. Поселения связаны уже действующим подъемником, на котором горнолыжники поднимаются на вершину горы. В отличие от всем привычных альпийских деревушек, это будут полноценные городки в итальянском стиле - с площадями и улочками, с разнообразными классическими фасадами. На круглогодичные развлечения ориентирован прежде всего нижний городок: здесь построят магазины, музеи, клубы, рестораны, концертный зал и так далее. Верхний городок предполагается сделать более камерным, тут будет меньше людей, больше уединения, недвижимость более высокого уровня. Вместе же они образуют курорт, где можно будет отдыхать круглый год. Важно, что проектированием городков занимаются известные архитекторы Михаил Филиппов и Максим Атаянц, которые успешно работают в духе классической архитектуры. Возведение первого городка начнется уже в мае.

Источник: Эксперт | Алексей Щукин