Частная архитектура - жанр, который не обманывает: она всегда адекватно показывает присущие эпохе представления о комфорте, эстетике, престиже и функциональности дома. Вместо коробок с четким, как в «хрущевке», членением по комнатам и этажам, в наших пригородах появились стильные дома, ставшие образцами для подражания, а некоторые архитекторы увлеклись разработкой проектов, рассчитанных на многократное повторение. Отдельные образцы такой «каталоговой» архитектуры - проекты, которые можно приобрести для строительства собственного дома, - стали бестселлерами. Анализ продаж «проектов массового спроса» может о многом рассказать сегодняшним домостроителям, как профессионалам, так и частным лицам. Для начала обозначим тенденцию в нескольких словах: эпоха «безразмерности» прошла, пришло время компактных, эргономичных, стильных домов.

Рынок комплексных решенийПо мере развития рынка загородной недвижимости на смену самострою приходят комплексные решения. Коттеджных поселков, «хороших и разных», вокруг города становится все больше. Но есть здесь один нюанс. В последние годы цены на российскую недвижимость росли, удивляя и профессионалов рынка, и потребителей. Дорожало все: площади в бизнес-центрах, типовые квартиры, дома и участки для желающих перебраться на ПМЖ в пригород…-На фоне ценового подъема и оптимистических ожиданий на рынке стали появляться новые проекты в сфере недвижимости. Но еще совсем недавно каждый новый объект, придуманный девелопером, был явлением заметным, а любая стройка росла в цене в ногу со временем. Поэтому инвесторы и девелоперы не видели особой необходимости тратить деньги и время на серьезные исследования предпочтений покупателей, анализ инвестиционных рисков, сроков экспозиции и прочих подобных материй.

Но, по всей видимости, период активного ценового роста уже позади. Уже в прошлом году стало ясно, что непродуманная концепция, например, коттеджного поселка, жилого комплекса, торгового или офисного центра может принести инвестору не только прибыль, но и серьезную головную боль. Существенно изменилась и ситуация на рынке коттеджных поселков. Во-первых, строить стали больше, и у покупателя появилась возможность выбора. Во-вторых, опыт прежних экспериментов и груз ошибок предшественников сделали сегодняшнего заказчика более осторожным и реалистичным.

Он требует эргономичных, продуманных планировок, оптимальной привязки к транспортной и социальной инфраструктуре, выдвигает требования к архитектурному решению поселка, а также к соседскому окружению. В-третьих, новые технические возможности и формирующиеся традиции накладывают отпечаток на требования заказчиков. Наконец, до недавнего времени земли сельхозназначения были для рынка недвижимости «мертвым грузом». Но за счет их перевода в разряд земель поселений (а этот процесс во многих регионах уже начался) участков, пригодных для реализации жилищных проектов, станет больше. Комплексное решение, предложенное девелопером или застройщиком, в условиях растущей конкуренции может оказаться как удачными, так и не очень. Арбитром всегда будет конечный потребитель, голосующий за новый дом не только сердцем, но и немалыми деньгами. И именно его, потребителя, пожелания нуждаются в серьезном изучении. Сегодняшние инициаторы проектов комплексной застройки все чаще пытают аналитиков и маркетологов вопросами о том, что хотели бы видеть покупатели.

Вопросы эти весьма просты, но от правильного ответа на них зависит коммерческий успех проекта. Каков оптимальный размер участка? Что и как строить, чтобы проект был привлекательным? Какие планировки наиболее популярны? Какие материалы выбирать, чтобы дом был оправдан по затратам, но выглядел респектабельным в глазах покупателя?«Покупатель нынче не тот, что раньше…-»Так все чаще говорят маркетологи. Но этот тезис нуждается в доказательствах.

Ни анализ продаж, ни социологические опросы не позволяют составить полную картину происходящего на загородном рынке. К примеру, данные о продажах и ценах реальных сделок, как правило, не разглашаются, и потому сформировать сколько-нибудь представительную выборку невозможно. К тому же предложение, вне зависимости от качества, было незначительным (коттеджные поселки можно было буквально пересчитать по пальцам), и еще совсем недавно оно полностью поглощалось спросом. В такой ситуации выявить какие-либо особые пожелания заказчиков практически невероятно.

Еще сложнее - мелкие, но не по-детски влияющие на продажи детали, например ответить на вопрос, какое колористическое решение фасадов окажется наиболее привлекательным для новосела. Это только сегодня подобный нюанс кажется малозначительным: по мере насыщения рынка «мелочи» выходят на первый план. Метод анализа: проекты вместо объектовПредлагаемые нами данные и методы призваны восполнить ряд пробелов в картине потребительских предпочтений. В основу выборки легли не привычные для аналитиков данные по продажам объектов, а статистика, связанная с продажей потребителям проектов, приобретаемых, чтобы строить дома. При этом средняя рыночная стоимость комплекта проектной документации, представленной, к примеру, в издании «Каталог проектов», составляет 250-800 евро. То есть человек, выложивший немалую сумму за набор чертежей, очевидно, должен иметь серьезные намерения, связанные со строительством дома: можно с уверенностью сказать, что это реальный потребитель, который по социальному статусу и материальному положению близок к целевой группе обитателей коттеджных поселков. Выбирая проект из тысяч представленных в банке данных, он в конечном итоге «голосует» за те или иные площади, материалы, планировочные особенности, архитектурное решение.

Кроме того, в отличие от готовых объектов, объемы продаж готовых проектов исчисляются не десятками, а сотнями в месяц и тысячами в год. А это уже серьезный материал для аналитических исследований, позволяющий «нарисовать» не только статичную картину предпочтений, но и установить, как они меняются. А это чрезвычайно важно для составления прогнозов, ибо помогает определить, «куда мы движемся».