Еще год назад можно было утверждать, что Санкт-Петербург переживает не просто строительный бум, а скорее инвестиционно-девелоперский взрыв. Ну что ж, нынешняя ситуация наглядно продемонстрирует реальную ценность заявленных проектов, ведь после того как отсеются «зерна от плевел», на рынке недвижимости останутся лишь действительно самые востребованные из них.
Сторонние - не посторонние
Питерские риэлторы отметили новую примету времени - все больше квартир в городе (даже несмотря на кризисные явления) покупают иногородние. Условно их можно разделить на две категории: москвичи и все прочие. «Все прочие» покупают для себя (так сказать, «на старость») или для детей, которые будут учиться в Санкт-Петербурге. И покупают они чаще всего типовое жилье, значительно реже - жилье повышенной комфортности. Их не интересует статусность, их интересует соотношение цена-качество.
Традиционное расположение типовой застройки - это Красногвардейский, Красносельский, Фрунзенский районы. До метро - 10-20 минут на транспорте. Если говорить о характеристиках жилья, то это блочные или кирпично-монолитные высотные (12-16 этажей) дома с потолками 2,7 м, со стандартными планировками квартир и отделкой помещений. Стоимость их в среднем составляет 80 тыс. руб. за кв.м.
Жилье повышенной комфортности (или бизнес-класса) располагается в Петроградском, Московском, на части Приморского, Выборгского районов и Васильевского острова. Это уже кирпичные или кирпично-монолитные дома, выполненные по индивидуальным архитектурным проектам, с помощью новых технологий и улучшенных стройматериалов, имеющие подземные паркинги, круглосуточную охрану, видеодомофоны, бесшумные лифты и профессиональную службу эксплуатации. Цена квадрата в них, естественно, выше, но в среднем - на уровне 100 тыс. руб.
В отличие от «региональщиков», москвичи приобретали жилье потому, что надо/хочется/престижно (вариант «прикольно» - я слышала и такое объяснение!) иметь квартиру в Северной столице, или потому, что надо вложить деньги в недвижимость, а питерская значительно дешевле московской. Теперь заявки приходят от людей, которым это просто необходимо. О «приколах» речь уже не идет…
Однако, как и прежде, москвичей в первую очередь интересует дорогой сегмент. Впрочем, категория элитности жилья - весьма растяжимое понятие. Лишь в одном сходятся составители всевозможных классификаций: оно должно находиться в престижном месте. Так что стоит рассмотреть его с точки зрения географии.
В Санкт-Петербурге традиционно самыми востребованными считаются «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Фонтанкой и Невой- а также Каменный остров, малая часть Крестовского острова (подальше от метро, развлекательного парка «Диво-Остров» и стройплощадки нового футбольного стадиона), район Таврического сада у Смольного собора и Таврического дворца…
Дальше возникает проблема. Появилось даже особое понятие: «элитная недвижимость по-питерски». В отличие от московских аналогов, которые непременно представляют собой ультрасовременный жилой комплекс с набором обязательных опций (а значит, это должно быть новое строительство), в Северной столице мест, пригодных для возведения истинно элитных новостроек, практически не осталось. Возможна только реконструкция зданий, каждое из которых (и де-факто, и де-юре) - исторический памятник. И для этого придется расселять жителей, тратиться на очень даже дорогую работу, соблюдая при этом жесткие требования КГИОП (что, естественно, приводит к удорожанию проекта процентов минимум на 30). Поэтому подобные примеры единичны.
Соответственно, выше и спрос, и цены порой зашкаливают. Примеры: уникальный клубный «Дом адмирала Крюйса» у Зимнего дворца, на участке между Большой Морской улицей и набережной реки Мойки, или дом на площади Искусств, 4 у Михайловского театра и Русского музея, или дом на набережной Фонтанки прямо у Летнего сада. Все это явления для Питера исключительные. Необходимо упомянуть и клубный дом, строительство которого сейчас идет в Зоологическом переулке. Он находится уже в Петроградском районе, у Петропавловской крепости, а из его окон будет открываться фантастический вид на панораму Невы в районе Ростральных колонн и на Зимний дворец. Здесь заявлены наивысшие для Питера цены: $80 тыс. за кв. м.
Если говорить о вторичной (по сути, «антикварной») недвижимости в историческом центре, то квартиры на Миллионной улице с видом на Эрмитаж, на Дворцовой или Адмиралтейской набережной с видом на Неву, на Марсовом поле у Летнего сада, на набережной Фонтанки у Михайловского сада и т.д. всегда имели спрос, и потому надеяться на значительное падение цен на эти объекты не стоит. Чаще всего их просто снимают с продажи. Да и таких предложений мало. Причем не надо забывать, что в старых домах с капитальным ремонтом отсутствуют гаражи и есть только парковочное место в охраняемом дворе, а о социальной однородности квартала говорить не приходится.
С точки зрения девелоперов, на Каменном острове ситуация еще хуже, чем в «золотом треугольнике». Место - уникальное. Уединенный зеленый остров в центре города. До революции в этом зеленом оазисе строили дачи великие князья и богатейшие промышленники, в советское время здесь появились правительственные резиденции. В принципе, остров идеально подходит для возведения на его территории истинно элитного клубного жилья повышенной комфортности. Но новое строительство здесь запрещено вообще, возможна только реконструкция, да только количество пригодных для этого объектов можно пересчитать по пальцам.
Что касается Крестовского острова, он все чаще начинает позиционироваться как район жилья бизнес-класса с вкраплением элитных объектов. К таким, например, относятся многофункциональный жилой комплекс «Дом у моря», позиционируемый в новом для Санкт-Петербурга формате «wellness-центр», или проект Stella Maris. Он имеет достаточно мало домовладений - всего 19 квартир и (что особенно актуально для Северной столицы) собственную набережную и спуск к воде с причалом для малометражных судов и моторных яхт.
А вот район вокруг Смольного и у Таврического сада стал эксклюзивной строительной площадкой корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», которая возводит там два элитных комплекса - «Парадный квартал» и «Смольный квартал». Это первый опыт комплексной застройки территории, и «Парадный квартал» уже назвали «нашим ответом району Челси в Лондоне и XVI кварталу в Париже». Задумка действительно грандиозная. На почти 10 га возводится самый большой комплекс элитной недвижимости в историческом центре города. Это на самом деле целый микрорайон, состоящий из жилых и офисных зданий, променада с ресторанами и бутиками, своей собственной площадью, которая, по задумкам авторов проекта, станет доминантой района и по своим размерам будет соотносима с площадью перед Казанским собором. В ее центре планируют установить скульптуру (остается, надеяться, что это будет достойное великого города произведение).
Комплексный подход
Спрос рождает предложение. Вот почему питерские девелоперы пошли по пути московских коллег и ввели понятие «элита категории В». Для этого и приступили к освоению новых территорий. Первым шагом стало преобразование исторической зоны, куда входят большая часть Центрального района, часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, значительная часть Петроградской стороны и районы исторической застройки Васильевского острова. Возводимые жилые комплексы появляются только в лакунах и потому проигрывают «антикварной недвижимости» по местоположению. Однако предложения достойные и интересные есть - к ним, в частности, относятся «Новая звезда» и «Омега-хаус» на Песочной набережной, «Дом Ле Грандъ» на Невском, 152, ASTON Graftio на Петроградской стороне, «Ван-Вителли» на 13-й линии или «Северный Palazzo» на 17-й линии Васильевского острова и т.д.
Вторым этапом стало освоение территории бывших промышленных зон: набережных Смольной, Ушаковской и Адмирала Лазарева, участков на Петроградском и Васильевском островах. Так, «ВТБ-Девелопмент» разрабатывает проект «Набережная Европы», который подразумевает строительство элитной недвижимости на месте комплекса зданий РНЦ «Прикладная химия» между Тучковым и Биржевым мостами. Общая площадь застройки - до 10 га. На этом участке должно быть возведено 250-260 тыс. кв.м элитной жилой и коммерческой недвижимости.
Парадный фасад комплекса вдоль Малой Невы будет образован малоэтажными домами, что продиктовано канонами застройки центральных набережных Петербурга и соседством с памятником архитектуры - бывшим комплексом Тучкова буяна. За первым - невысоким - ярусом застройки встанет второй, с типичной для архитектурного пейзажа Петроградской стороны высотой в 5-8 этажей.
По фронту квартала со стороны площади перед Биржевым мостом планируется разместить отель, ближе к улице Добролюбова - два бизнес-центра класса А. «Дворец танца» - международный театрально-учебный центр под руководством Бориса Эйфмана - станет главной культурной эмблемой комплекса. Под всем кварталом расположится подземный паркинг для жителей и гостей.
Проектировать квартал «Набережная Европы» в центре Санкт-Петербурга поручено Евгению Герасимову и Сергею Чобану, не так давно выигравшим и конкурс на строительство административно-делового центра «Невская ратуша», который получил в народе название «Смольный-2». Дело в том, что в нем на площади в 100 тыс. кв.м (из 406 тыс. кв.м запланированных) разместятся некоторые из комитетов городской исполнительной власти, которые занимают сегодня здания и помещения, расположенные в разных частях города.
Интересен проект Объединенной Промышленной Корпорации «Васильевский остров», который планируется реализовать на территории принадлежащего ей Балтийского завода. Речь идет об участке примерно в 70 га, расположенном на берегах Невы и Финского залива и логически продолжающем жилую часть острова. Преимущества этих стройплощадок понятны: возможность построить не просто дом с единым социальным составом, а целый район. Кроме того - вид на воду, за который готовы платить немалые деньги. Строительство будет вестись в пять очередей, на одной территории будет представлено несколько типов жилых объектов - от невысоких домов на береговой линии до современных многоэтажных. Всего запланировано построить 2,8 млн кв.м жилых и общественных помещений. Учитывая реалии сегодняшнего дня, остается только выразить надежду, что данный проект будет доведен до конца.
Не меньший интерес у девелоперов вызывает и знаменитая Коломна - один из самых романтических районов Петербурга, до сих пор сохраняющий свое лицо, характер, камерность пространства. Конечно, у него есть ряд существенных недостатков - прежде всего, соседство с промышленным комплексом Адмиралтейских верфей, вывод которых из центра, по оценкам экспертов, маловероятен. В недалеком прошлом там были начаты два крупных инфраструктурных проекта - реконструкция «Новой Голландии» и строительство второй сцены Мариинского театра. У них непростая судьба, но при удачном стечении обстоятельств и благополучном завершении, они, безусловно, повысят инвестиционную привлекательность территории, сейчас явно депрессивной.
Еще один лакомый кусок для девелоперов - Петровский остров. Расположенный в историческом центре города уединенный зеленый остров обладает прекрасной инфраструктурой для занятия спортом и активного отдыха и, безусловно, является очень перспективным районом с точки зрения элитной жилой застройки. Преимущества очевидны: близость центра и, одновременно, уединенность, наличие парковых массивов и воды (Петровский парк и Петровский пруд, окаймляющие остров Малая Нева, река Ждановка и Финский залив) дают возможность строить эксклюзивное клубное жилье. Удивительно, что и сегодня остров по-прежнему является одним из самых безлюдных микрорайонов Санкт-Петербурга: здесь расположились несколько крупных промышленных предприятий, два стадиона, Центральный яхт-клуб города, Дом ветеранов сцены и всего несколько жилых домов. Девелоперы приобрели значительную часть предприятий с целью реализации на их территориях целого ряда проектов. Так что, возможно, в ближайшем будущем Петровский остров станет реальной альтернативой Крестовскому, а в перспективе будет даже более интересен.
Хочется сказать и о проекте элитного жилого квартала «Леонтьевский Мыс», который строится на безлюдной оконечности Петроградского острова. Питерские архитекторы создали форму этого сооружения, но «наполнил» ее западный дизайнер, причем дизайнер с мировым именем - Филипп Старк. Именно его мастерская Yoo отвечает за дизайн и отделку всего комплекса.
Среди других предположений, где может разместиться элитная застройка, - территория западнее оконечности Васильевского острова, которую сейчас намывает «УК «Морской фасад». Многие девелоперы говорят о Выборгской набережной как аналоге парижского района Дефанс. В связи с этим элитное жилье здесь будет наиболее востребовано со стороны деловых кругов.
Планов громадье. Однаков, подождем до лучших времен, чтобы оценить реальные перспективы.
Источник: Мир и Дом | Анастасия Лебедева