Москвичи осваивают новый бизнес - покупают квартиры без ремонта, отделывают и продают. Заработать на такой операции можно очень неплохо - правда, получается это не у всех. О тонкостях отделочного бизнеса узнал наш корреспондент.
Выгодное хобби
Сделав однажды в своей квартире удачный ремонт, многие входят во вкус и не могут остановиться. Занятие действительно увлекательное. Почему бы не заработать на этом увлечении, покупая, ремонтируя и продавая квартиры с прибылью? Об этом задумывается все больше любителей прекрасного.
По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, для немалого количества людей, по крайней мере в Москве, это превратилось в хобби, которое приносит неплохой доход помимо основного заработка. Частные инвесторы вкладывают свободные деньги в покупку квартир без ремонта (как в новостройках, так и на вторичном рынке), делают в них ремонт и успешно продают, получая прибыль. При покупке квартиры в новостройке, как уточняет Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-Риэлти", инвесторы зарабатывают на стадии готовности, общем росте рынка и ремонте. Гарантированная доходность здесь, по ее словам, может составлять до 100% и выше за три с половиной года, пока дом строится и идет ремонт.
"Например, квартира без ремонта стоимостью $2 млн. Это примерно 160-170 кв. м общей площади в хорошем доме. Та же квартира с добротным ремонтом "под ключ", который делают "для себя" (но не для сдачи в аренду!!!), с применением качественных импортных материалов, сантехники и полностью укомплектованная мебелью будет стоить примерно от $2 тыс. за 1 кв. м. Верхняя планка не ограничена. То есть по минимуму общие затраты составят $350-400 тыс. Стоимость такой квартиры при продаже составит $3-3,2 млн",- подсчитал господин Зиминский.
В этом году в компании "Калинка-Риэлти" была проведена удачная сделка с отремонтированной квартирой. "Речь идет о квартире в жилом комплексе класса de luxe "Chalet-Жуковка", который построен на Рублево-Успенском шоссе,- уточняет Екатерина Румянцева.- Это роскошный дом, выполненный в стиле швейцарского шале с фахверковыми балками и большими окнами. На первом этаже здания обустроена зона отдыха с бассейном, сауной и открытой верандой для загара.
В 2005 году инвестор приобрел здесь квартиру без ремонта площадью 238 кв. м за $750 тыс. В квартире был сделан эксклюзивный ремонт, который обошелся в €6 тыс. с мебелью, и в 2010 году она была продана за $5 млн. Срок ее экспозиции на рынке после ремонта составил чуть более полугода". В 2005 году инвестор приобрел квартиру за $750 тыс., вложил в ремонт €6 тыс., и сейчас продал за $5 млн Еще один пример из практики компании "Калинка-Риэлти" - квартира площадью 175 кв. м в элитном доме в Колымажном переулке. В 2006 году она была приобретена по цене $6 тыс. за квадратный метр, в ней был сделан ремонт в современном сдержанном стиле, стоимость которого составила порядка $5 тыс.за 1 кв. м. В 2010 году квартира была продана за $5,5 млн.
Вырученные деньги можно вложить куда угодно, но хобби есть хобби, и многие продолжают начатое. Как рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", в практике компании был такой случай: "Мы продали в комплексе "Гранд-парк" однокомнатную квартиру с великолепным, до мелочей продуманным ремонтом, с красивым панорамным видом. Эта квартира быстро нашла своего владельца, а продавец на вырученные деньги смог приобрести трехкомнатную квартиру без ремонта в этом же комплексе".
Скептики против
Заработок на ремонте - дело неблагодарное, поскольку квартира продастся и без него. Такого мнения придерживается целый ряд экспертов. Например, Мария Лощева, эксперт по элитной недвижимости компании Panfilova Realty, считает, что если элитная новостройка изначально приобретается с целью дальнейшей перепродажи (то есть речь идет об инвестиционной покупке), то, делать в ней ремонт бессмысленно. "Во-первых, она продастся и без него, а если продажа серьезно стопорится, то проблема в самой квартире, доме или районе, и тут уже не важно, сделан ремонт или нет,- утверждает она.- Во-вторых, потраченные на ремонт деньги продавец постарается вернуть, стало быть, увеличит стоимость предложения и снизит его, предложения, конкурентоспособность. В-третьих - и это особенно касается элитного сегмента, полноценный ремонт с полным дизайном или его элементами делается "под себя", с учетом своих вкусов и своего понимания комфорта. И найти покупателя, которому бы это полностью подошло, готового принять эту квартиру как она есть, со всеми ее дизайнерскими элементами и задумками, крайне трудно. Есть примеры, когда "дизайнерские" квартиры месяцами, если не годами, стояли в продаже и так и не продавались. Так что надо еще подумать, стоит ли вкладываться в то, что впоследствии приносит одни проблемы".
Сомневается в целесообразности такого предприятия и Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank. По ее мнению, такой бизнес был оправдан до кризиса и был довольно широко распространен. Сейчас же люди при покупке квартиры с ремонтом оценивают стоимость квартиры без отделки и стоимость ремонта. "И поскольку тенденция "покупать все подряд" пропала с наступлением кризиса, то в основном, покупая квартиры для жизни, клиенты предпочитают квартиры без ремонта, чтобы сделать ремонт такой, какой им нужен,- уверена она.- Сегодня разница в стоимости квартиры без отделки и аналогичной квартиры, но с ремонтом практически равна стоимости ремонта, за исключением эксклюзивных предложений, но у подобных квартир очень большой срок экспозиции и ждать своего покупателя они могут очень долго. Пока идет ремонт, квартира фактически находится вне рынка".
Купил и живи
Чтобы понять, кто прав, надо оценить спрос на квартиры с ремонтом. Александр Зиминский считает, что спрос на такие квартиры есть всегда и даже во время кризиса не стал меньше. "Мы постоянно говорим о том, что рынку, по крайней мере элитному, таких предложений действительно не хватает. Поэтому практически на каждый новый вариант, появляющийся на рынке, есть спрос,- отмечает он.- Поскольку для покупателей, а большинство из тех, кто покупает готовые для проживания квартиры,- это бизнесмены и представители других профессий, переезжающие в Москву, очень важно сразу устроиться на постоянное место жительства. Это в том числе и соответствие их социальному статусу, материальному положению - "я могу себе это позволить" и т. д.".
По наблюдениям Алексея Шленова, потребность в квартирах с ремонтом возникла по крайней мере пять лет назад, когда появился слой покупателей, которые хотели бы избежать всех проблем, связанных с ремонтом, и купить абсолютно готовую для проживания квартиру. "Прежде всего это люди, которые понимают, что квартира без ремонта - это колоссальная потеря времени,- объясняет он.- Правильный ремонт с соблюдением всех технологических моментов, с описанием концепции квартиры с ремонтом, где учитываются все дизайнерские составляющие, может длиться от шести месяцев и более в зависимости от размера квартиры и ее состояния. Соответственно, целевая аудитория - клиенты, которые хотят получить квартиру и въехать в нее. Поэтому при прочих равных условиях квартира с ремонтом, даже простым, будет более ликвидной, чем квартира без ремонта".
Конечно, у покупателя всегда есть альтернатива - снять квартиру, готовую для проживания, и потом не спеша заниматься подбором постоянного жилья и отделывать его на свой вкус. Однако людей, для которых этот вариант приемлем, немного. Особенно среди тех, кто покупает элитное жилье. Поэтому, по наблюдениям Екатерины Румянцевой, спрос на элитные квартиры с ремонтом значительно превышает предложение. "Очень многие состоятельные покупатели уже успели реализоваться в качестве "дизайнеров" и понимают, что ремонт отнимает колоссальное количество времени и материальных ресурсов. Многие клиенты уже не хотят повторять этот опыт,- говорит она.- С другой стороны, по-настоящему достойных вариантов на рынке единицы".
Почувствуйте разницу
Получается, что спрос на квартиры с ремонтом есть. Есть и соответствующие предложения. Вопрос - как сделать так, чтобы выполненный ремонт максимально прибавил квартире цену. И на какую прибавку в цене за счет отделки можно рассчитывать.
Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED, считает: чтобы сделка считалась успешной, нужно, чтобы ремонт полностью окупился. Например, если в ремонт квартиры было вложено полмиллиона, квартира с ремонтом становится дороже на миллион. По подсчетам Александра Зиминского, разница в цене на квартиры с ремонтом и без него в разных домах может составлять от 30 до 100%. Екатерина Румянцева считает, что если ремонт действительно хороший, то он создает добавленную стоимость около 20% и выше. А плохой ремонт, наоборот, снижает ликвидность квартиры и увеличивает, порой до бесконечности, срок ее экспозиции на рынке.
А вот по мнению Алексея Шленова, срок экспозиции зависит не от наличия или отсутствия ремонта, а от цены квартиры и ее соответствия рынку. Если цена адекватна, то квартиры уходят одинаково быстро, что с ремонтом, что без. Если цена завышена, то и ту и другую продать сложно. "Цена квартиры также определяется и ее местоположением,- объясняет он.- Делать эксклюзивный ремонт в квартире на продажу в Капотне не имеет смысла, равно как и дешевый ремонт в районе "Фрунзенской". Поэтому разница в цене квартиры с ремонтом и без зависит от материалов, дизайнерского проекта и качества ремонта.
Чтобы понять, сколько можно заработать на ремонте, нужно анализировать каждую ситуацию отдельно. "Нужно учесть, в какой момент покупалась квартира - на начальном этапе строительства, когда цены были минимальны, или в конце, когда они уже подросли. Живут уже в доме или ремонты только начинаются. Готов ли собственник материально вкладываться в ремонт, при этом понимая, что на это необходимы не только деньги, но еще и немалое время и нервы, затраченные на общение с ремонтными бригадами,- перечисляет Александр Зиминский.- Только ответив на все эти вопросы, каждый из владельцев той или иной квартиры может сделать вывод о целесообразности ремонта".
Чтобы предприятие оказалось выгодным, важно рассчитать, сколько денег стоит вкладывать в ремонт. Ведь если затраты на отделку будут равны добавленной стоимости квартиры после ремонта или превысят ее, затея теряет смысл.
"Если речь идет об элитном жилье, то хороший ремонт с мебелью меньше чем за $6 тыс. за квадратный метр сделать невозможно,- предупреждает Екатерина Румянцева.- Здесь также важно пригласить действительно профессионального архитектора и не мешать ему, не пытаться навязать свой вкус, если только ты действительно не обладаешь отменным собственным вкусом. Только в этом случае может получиться по-настоящему стильный ремонт, который создаст добавленную стоимость квартире, потому что стильных качественных продуктов с хорошим вкусом хорошего класса на рынке практически нет".
Общие правила ремонта, по словам Екатерины Румянцевой, такие: не экономить на качестве, не выполнять отделку и меблировку в ярко выраженном стиле. "Есть нейтральные современные стили, например бельгийский, которые с большой долей вероятности могут понравиться будущему покупателю,- говорит она.- И, конечно, квартира должна быть без блесток, аквариумов и джакузи посередине комнаты (такое мы тоже видели!) и т. д.".
Максимально снизить стоимость ремонта без ущерба качеству - одно из главных условий успеха. Без специальной подготовки и нужных связей добиться этого будет очень сложно. "Существует огромное множество материалов, которые нужно изучить, выбрать, закупить, огромное множество технологий, дизайнерских идей и т. д. Во всем этом нужно разбираться, понимать себестоимость ремонта,- предупреждает Алексей Шленов.- Потому что если не знать, что нужно конечному потребителю, и не иметь возможности сократить стоимость ремонта, получая определенные скидки от поставщиков, не обладая надежной бригадой, которая делает в нужные сроки и нужного качества, проект может быть убыточным".
Личный опыт
О том, как можно заработать на ремонте конкретной квартиры, рассказывает президент инвестиционной группы Sesegar ИРИНА ЖАРОВА-РАЙТ.
Пример 1
Видовая квартира площадью 137 кв. м с зимним садом 30 кв. м. Продается за $2 млн. В квартире можно спланировать только две спальни, что немного ухудшает ее "перепродажные" возможности, но это компенсируется хорошими видами.
Для того чтобы сделать достойный ремонт в классическом стиле, нужно потратить еще тысяч $300, но это с сантехникой уровня Catalano или Devon, хорошей кухней с техникой Miele или даже Gagenhau. Потом потратить еще $200-300 тыс. на мебель - и продать эту квартиру можно за $3 млн, максимум за $3,2 млн, заплатив налоги - 13% за вычетом подтвержденных затрат. То есть делать ремонт не имеет смысла, если, конечно, квартира не досталась от бабушки или не была куплена в золотые 1990-е, тысяч так за $400 - были такие цены на элитное жилье даже на Остоженке.
Пример 2
Квартира площадью 400-500 кв. м имеет совсем другую отдачу, так как не важно, что куплена она из расчета все той же цены $13-15 тыс. за метр и вложения в ремонт все те же $2 тыс. на метр площади.
Такая квартира будет уже оцениваться как достаточно уникальный продукт со своей уникальной ценой - от $8 млн до $15 млн. Но вот здесь промахнуться нельзя ни с количеством ванных, ни с количеством гардеробных, которых должно быть ровно столько, сколько спален в квартире. Должны быть хозкомнаты и кладовки, постирочные и гостевые уборные, и, главное, все должно быть очень качественно!
Источник: Коммерсантъ | Ирина Овечкина