Неизвестно, от кого требуется больше сноровки - от байдарочника, преодолевающего крутые пороги горной реки, или от владельца участка, который хочет построить дом. Ведь самое страшное, что ждет спортсмена в случае неудачи, - это холодная ванна. А собственник земли рискует гораздо большим - правом на строительство и владение недвижимостью. Полный перечень документов, необходимых для того, чтобы построить загородный дом в соответствии со всеми необходимыми согласованиями, зависит от его местоположения. В пригородах Петербурга и районах Ленобласти есть заметные различия как в порядке выдачи разрешений на строительство частных домов и сдачи их в эксплуатацию, так и в правилах проведения других операций, связанных с постройками и земельными участками. Для какого-либо действия порой требуется более двадцати документов, причем для некоторых из них иногда нужны десятки согласований.
Бремя согласованийПредположим, вы хотите возвести свое будущее родовое поместье на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенном за городской чертой. Первое, с чего следует начать, - проверить полномочия архитектурной студии, выполнившей проект. Для застройщиков, заказавших проект «у дяди Васи», попытка сэкономить может стать фатальной: ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство «самопального» коттеджа. Следующий шаг - получение постановления о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Для этого вам понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организации. Если вы строите дом в коттеджном поселке и являетесь участником кондоминиума, то придется согласовывать проект с соседями.
Затем потребуется заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения), а при самовольном строительстве (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт. Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а при самовольном строительстве - заказ на топосъемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка. После получения всех этих документов придется заказать в комитете по архитектуре строительный паспорт объекта, для чего, кроме них, потребуются: ваш паспорт и его копия, свидетельство на землю и план участка, заявление о разрешении на строительство на имя главы района, постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома, заверенная копия лицензии на проектирование. Но строительный паспорт выдадут вам на руки только после предоставления плана размещения строений на участке, который, в свою очередь, выдается по факту согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.
А если на участке планируются подземные или надземные коммуникации, следует позаботиться об их согласовании с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков).Архитектурно-планировочная загвоздкаДом больше 500 кв. м придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ). АПЗ выдается по заявке заказчика или застройщика органом архитектуры и градостроительства и содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Не исключено, что выбранный вами проект дома окажется не соответствующим какому-либо параграфу АПЗ, и вам может быть отказано в строительстве дома на основании письма Высшего арбитражного суда РФ от 29 декабря 1995 года № С5-7/ОЗ-734, в котором указаны правовые основы создания архитектурного объекта. В частности, согласно этому письму застройщик - как гражданин, так и юридическое лицо - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с АПЗ архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность. При этом несоответствие проекта коттеджа АПЗ вовсе не означает, что он выполнен непрофессионально. Допустим, приобрели вы в каком-нибудь поселке участок под строительство дома и обратились к местным властям за разрешением на строительство по проекту трехэтажного коттеджа. Однако в АПЗ, выданном вам местной администрацией, с удивлением прочитали, что дом должен быть не более двух этажей. Кроме того, архитектор района или представитель департамента архитектуры может еще и постращать тем, что отступления от задания будут считаться самовольной постройкой со всеми вытекающими отсюда последствиями. Дескать, в соответствии с положениями ст. 66 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов недвижимости без разрешения на то (самовольная постройка) влечет за собой наложение штрафа в размере от 10 до 30 МРОТ.