Два года организации капитального ремонта в столице не прошли даром. В администрации созрело понимание большинства возникающих на практике проблем. Город готов и поделиться опытом c регионами, и дать свои предложения по совершенствованию правовой базы. Тем более что в российском законодательстве до сих пор нет исчерпывающего ответа на вопрос, что же такое капитальный ремонт.
По мере сил и возможностей
Экономические проблемы не обошли стороной и программу ремонта жилья в столице. Руководитель Департамента капитального ремонта жилищного фонда Москвы Артур Кескинов говорит о том, что финансирование работ текущего и следующего года сокращено. Правда, тут же уточняет: это по состоянию на текущий момент, в ближайшем будущем ситуация может измениться в лучшую сторону.
Но в любом случае недостаток денег уже привел к отставанию. Во-первых, кризис вынуждает экономить бюджетные средства. Во-вторых, начав с выборочного ремонта, город очень скоро пришел к выводу о малой эффективности такого подхода. Решение о переходе на комплексный ремонт и соответствующее увеличение перечня работ привело, по свидетельству А. Кескинова, к удорожанию программы в два раза.
На вопрос, что будет завтра, ответить точно чиновник не берется ни в отношении объемов финансирования, ни в отношении натуральных показателей программы. Оно и понятно. В ситуации, когда опасения относительно второй волны кризиса не рассеяны, строить планы на завтра действительно нелегко. Пока же речь идет о том, чтобы в 2010 году завершить все обязательства, взятые начиная с 2008-го. В том числе это касается тех зданий, где были выполнены «точечные» работы в прошлом году - до внедрения комплексного ремонта. Всего необходимо сдать 500 домов, по которым осуществлялись работы в 2009-м, и еще 240 строений, начатых совсем недавно, в октябре.
Эти-то 240 домов и дают основание А. Кескинову для оптимизма. Их включили в программу после того, как в октябре на капитальный ремонт было выделено около 7 млрд рублей. У города появилась такая возможность, и он профинансировал капитальный ремонт.
– Я вижу внимательное отношение правительства к программе, и надеюсь, что определенные дополнительные средства будут выделены для нее в 2010-м. Безусловно, в программу будут включаться и новые дома, но только тогда, когда мы выполним прежние обязательства, – добавил чиновник.
Подозрительно дешево
Проблемы капитального ремонта связаны не только с деньгами. С некоторых пор федеральный закон обязал размещать государственные подряды на открытых аукционах без предварительной квалификации участников. В результате на торги ринулась масса недобросовестных подрядчиков и устроила на них, по выражению председателя одной из саморегулируемых организаций в строительстве Сергея Прощина, театр абсурда. Как правило, город закладывает в стартовую цену на аукционе 20%- прибыли строителя. Но приходят никому не известные компании и делают скидку в 40–45%-! Хотя за такие деньги качественно выполнить работу невозможно.
На что рассчитывают? Ларчик открывается просто. У строителя, добросовестного или нет, есть только три летних месяца в период отпусков, чтобы войти в квартиры и сделать все необходимые работы. А теперь представьте положение заказчика капитального ремонта, если ему «достался» недобросовестный подрядчик. Ответственность огромная! Вот заказчик и вынужден «за уши» вытаскивать подрядчика из прорыва, чтобы не подвести жителей. Переигрывать контракт, менять исполнителя можно через арбитражный суд, но это значит потерять 6–7 месяцев, оставить здание без стояка и заморозить дом. В итоге страдает качество, поскольку за такие деньги выполнить работы нормально нельзя. Если назвать вещи своими именами, речь идет о шантаже со стороны подрядчика.
Предполагается, что с отменой лицензирования путь проходимцам к госзаказу должны перекрыть саморегулируемые организации, выдающие допуск к соответствующим работам. По словам С. Прощина, они готовы к сотрудничеству в этом направлении. Однако на деле все СРО сплошь младенческие объединения. Самой старшей нет еще и года. У них объективно отсутствует опыт.
Свою половину пути навстречу сотрудничеству готов пройти и город. Он берется фиксировать случаи нарушений контракта не после его завершения, а по факту их выявления. Глава тендерного комитета Геннадий Дегтев объясняет:
– Мы намерены делать это в рамках корпоративной системы регистрации контрактов правительством города. Это даст возможность саморегулируемым организациям оценить профессиональные качества участников торгов и сделать соответствующие выводы.
Однако отцы города не намерены уповать лишь на «сито» саморегулирумых организаций. Последние торги (по упоминавшимся 240 домам) проведены на условиях более жестких ограничений по авансированию подрядчика. По словам Г. Дегтева, в правительстве Москвы готовится постановление, в соответствии с которым любой госзаказ будет размещаться на условиях обязательных штрафных санкций к подрядчику за всякое нарушение – будь то сроки или качество. Чтобы размер санкций был сопоставим с наносимым подрядчиком ущербом, город намерен внести предложения по ужесточению федерального законодательства. Речь идет о включении в него нормы, в соответствии с которой можно было бы вороватых или нерадивых руководителей компаний привлекать к уголовной ответственности за неоднократные или крупные нарушения контрактов.
Нельзя без единого лекала
И все же основной вопрос столицы к федеральному законодателю касается содержания капитального ремонта.
В стране реализуются две масштабные программы. В соответствии с федеральным законом № 185 Фонд ЖКХ занимается организацией ремонта практически на всей территории страны, за исключением Москвы. Столица независимо от Фонда на свои средства осуществляет собственную программу.
Несмотря на общность задачи, подход к ее решению существенно отличается. Федеральный закон предусматривает проведение выборочного ремонта в пределах пяти крупных видов работ, сформулированных в самой общей форме. Многие конкретные мероприятия в этот перечень не попадают. Например, стояки отопления менять можно, а разводка по квартире и батареи – личное дело собственников. Прогнившую плоскую крышу можно только латать, заменить ее на утепленную двускатную нельзя. Это уже считается не капитальным ремонтом, а реконструкцией... В свою очередь Москва приняла решение проводить только комплексный ремонт, для описания которого используется более 70 параметров.
В столице считают, что назрела необходимость внести изменения и дополнения в содержательную часть 185-го закона. Правительство города хотело бы на федеральном уровне определить понятия «капитальный ремонт», «комплексность работ по капитальному ремонту», получить исчерпывающий перечень работ, обеспечивающих безопасность и энергоэффективность жилья. Оно предлагает на высшем уровне конкретизировать процедуру проведения капитального ремонта, начиная с обследования дома и заканчивая расчетами с подрядчиками. Наконец, в законе следует отразить, что же все-таки хотят получить «на выходе», каким должно в итоге стать жилье.
Казалось бы, какое дело городским властям до федеральной программы с ее законом, если обе программы никак не связаны, если денег от Фонда город не получает и перед ним не отчитывается? Тем не менее озабоченность городских властей отсутствием ясности по перечисленным проблемам обоснованна.
Затевая приватизацию жилья, государство взяло на себя обязательство один раз его капитально отремонтировать. Никто не скрывает, что обе программы направлены на исполнение, в том числе, и этого обязательства. А как отчитаться за его выполнение, если нигде не расшифровано, в чем заключается суть обязательства? К примеру, как доказать, что сделан капитальный, а не косметический ремонт? При этом, коль скоро обязательство бралось на федеральном уровне, то и расшифровку должны давать там же. Без единых для всей страны стандартов ремонта здесь просто не обойтись. И ввести их надо было еще тогда, когда обязательство только принималось.
Но пасаран!
Еще в период обсуждения программы капитального ремонта столичные чиновники предполагали, что возникнут проблемы с доступом в квартиры. Однако реальность превзошла все самые смелые ожидания.
Сейчас решение о проведении капитального ремонта принимается двумя третями общего собрания собственников. По мнению А. Кескинова, прежде чем входить в дом и что-то в нем ремонтировать, надо заручиться согласием всех 100%- владельцев. Причем согласие должно быть с взаимной ответственностью как исполнителей, так и жильцов. Ведь большая часть коммуникаций пронизывает их квартиры.
Одного административного ресурса для решения задачи, по словам А. Кескинова, недостаточно. Судебная процедура, считает он, тоже не лучший путь. Общее согласие должны инициировать сами граждане-собственники. Стимулы для этого у них имеются. В процессе капитального ремонта улучшается качество дома, обновляется инженерия, утепляются и обновляются фасады. Цена такого жилья становится выше, идет его дополнительная капитализация.
Так-то оно так. Но только если у департамента не хватает административного ресурса, чтобы войти в помещение, то у соседей по дому нет даже этого. Разве что устроить отказникам «темную»...
14.12.09 Сергей Домнин Квартирный ряд