Московские власти передумали сносить отдельные аварийные памятники, решив превратить их в офисные центры или отели. Для этого памятники будут переданы в ведение специально созданной структуре «Мосстройвозрождение» и Банку Москвы. По мнению экспертов, инвесторы, которых сейчас привлекают чиновники, столкнутся с серьезными тратами на фактическое восстановление ветхих аварийных памятников.
Столичные префектуры рапортовали столичным властям о проведенной по поручению мэра инвентаризации ветхого и аварийного жилого и нежилого фонда. По ее результатам в городе было выявлено 291 заброшенное здание, включая 191 отселенное и полуотселенное здание нашлось в ЦАО (из них 100- жилые дома, 91- объекты нежилого фонда). В других округах, кроме ЮАО и Зеленограда, было обнаружено еще 100 отселенных и частично отселенных зданий. Более детальная проверка, как пишут РИА Новости, показала, что 19 «домов-призраков» являются памятниками или имеют признаки объектов культурного наследия.
К сносу московские чиновники сначала планировали отправить большую часть ветхих аварийных памятников, собираясь пустить участки под аварийными домами под дальнейшую застройку. Однако, по словам главы департамента имущества Москвы Владимира Силкина, строители подтвердили целесообразность сноса только 45 сооружений из перечня. «На их месте будет организовано строительство нужных городу объектов или проведены работы по благоустройству и озеленению»,- сказал заммэра. Еще 121 здание ждут капитальный ремонт и реконструкция, а 19 памятников и объектов исторической застройки научная реставрация. Остальные ветхие аварийные памятники либо находятся в частной и федеральной собственности, либо на них имеются действующие инвестиционные контракты на реконструкцию.
Стройка и возрождение
По словам Владимира Силкина, принципиальное решение о передаче 19 ветхих аварийных памятников и исторических зданий новой созданной структуре- ОАО «Мосстройвозрождение»- уже принято.
Передача через эмиссию
ОАО «Мосстройвозрождение» проведет дополнительную эмиссию акций в количестве 7,785 миллиона штук номинальной стоимостью 100 рублей каждая. Весь объем допэмисии Правительство Москвы выкупит в собственность города, произведя оплату акций путем внесения в уставной капитал компании недвижимого имущества, то есть зданий памятников, общей рыночной стоимостью 778,531 миллиона рублей. Председателем совета директоров новой структуры избран замруководителя Контрольного комитета Москвы Раис Ахмадеев.
Среди исторических объектов, которым посчастливится уцелеть, 18 расположены в границах ЦАО, а один- в Западном округе. Среди них Дом Охотникова на Пречистенке, усадьба Разумовского на Большой Никитской улице, «Дом с кариатидами» в Печатниковом переулке- в ЦАО, и Дача Левенсона в ЗАО. Всего в уставной капитал ОАО «Мосстройвозрождение» будет внесено 10 тыс. кв. м недвижимости. В настоящий момент строители ищут финансового партнера- реставрация культурного наследия требует больших денежных затрат. По информации Силкина, к разработке бизнес-плана проекта уже привлечены специалисты Банка Москвы, который, судя по всему, и станет тем самым финансистом.
Согласно планам Москонтроля и Департамента имущества, переданные «Мосстройвозрождению» памятники архитектуры планируется реконструировать под гостиницы или офисы. На объектах, имеющих статус памятников, все работы будут вестись в соответствии с техническим заданием, выданным Москомнаследием, и с соблюдением требований охранного обязательства. Как считает Владимир Силкин, чтобы восстановить памятники и приспособить их под современное использование, понадобится, в зависимости от объема реставрационных работ, около $1500-2000 за кв. м, а после реконструкции восстановленные здания будут сданы в аренду или проданы. Плановое уничтожение
Как сообщил GZT.ru координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов, столичные власти планомерно продолжают осуществление своей кампании по сносу ветхих аварийных памятников, которая началась еще, как минимум, в прошлом году. «Власти действуют согласно распоряжению мэра № 932-РП от 14 мая 2010 года, а также в соответствии с новым, как его называют- секретным, распоряжением № 1457 от 12 июля 2010 года, которое не было опубликовано в открытых источниках.
В нем обозначен новый список домов, которые должны быть снесены. Среди них дом композитора Рейнгольда Глиэра на Петровском бульваре, доходный дом архитектора Сергея Жарова (так называемый дом с орлом) в Пестовском переулке и еще ряд зданий. На прошедшей недавно рабочей группе по сохранению исторических объектов нам удалось отстоять 9 из 12 памятников, было отказано в их сносе. Но в принципе, их число могло бы быть и большим, чем пресловутые 20 заброшенных зданий»,- говорит Константин Михайлов.
По его словам, многие ветхие аварийные памятники находились в заброшенном состоянии, были отселены и медленно разрушались, а на их восстановление у города не было средств. «Город должен поставить такую задачу- сохранить эти здания и восстановить их»,- считает Константин Михайлов. Мини-отели на вес золота По словам Вадима Прасова, управляющего компании ГОСТ, участие в реконструкции ветхих аварийных памятников под отели для профильных гостиничных девелоперов может быть не очень интересно. «Инвесторам предстоит не просто реконструкция, а, видимо, реновация здания, где видимо придется ломать все, кроме фасада, особенно если перекрытия в здании деревянные. Кроме того, нужно понимать, что отель- это технологичное здание, девелопер при его строительстве должен учитывать шаг колонн, чтобы получить эффективные номера, знать, какое число персонала может понадобиться для отеля. В итоге реализация такого небольшого проекта может стать весьма дорогой»,- говорит Вадим Прасов. По его словам, в случае с историческими памятниками, инвестора могут ожидать и различные бюрократические проволочки, контроль профильных инстанций и вмешательство в строительный процесс- хлопоты, столкнувшись с которыми,владелец гостиницы может только пожалеть, что ввязался в процесс.
Как говорит Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию, индустрия гостеприимства СB Richard Ellis, основная проблема таких ветхих аварийных памятников заключается в их небольшой площади- от 600-800 кв. м до 2000-3000 кв. м максимум. «Между тем, эффективную гостиницу имеет смысл строить площадью не менее 3000-4000 кв. м, а иначе иностранные операторы таким объектом даже и не заинтересуются. Эту гостиницу нельзя будет ни заполнить, ни продать. Никому неинтересно строить халабуду в историческом центре города, тем более, что средств на реставрацию и по сути восстановление понадобится много- как минимум, $2000-3500 за кв. м, не считая расходов на дизайн»,- считает Ивашкевич. Как предполагает эксперт, на самом деле из большинства заявленных отелей власти, по обыкновению, сделают shell & core (здание под отделку), которое продадут под более востребованные офисы. «Покупка особняка под офис для тех, кто в течение кризиса отказывал себе в безумных дорогих покупках и желает крупно потратиться, будет как раз подходящим приобретением»,- размышляет Станислав Ивашкевич.
Данный вариант, по мнению Дениса Соколова, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield, является наиболее оптимальным. «Особняки сейчас действительно весьма востребованы, впрочем, как и всегда, в связи с чем оценивались более высоко. Такая недвижимость может быть популярна у банков, сырьевых компаний и т.п. Правда, заявленная властями оценка расходов на реставрацию мне представляется заниженной даже для офисного центра, этих средств хватит лишь на приведение под чистовую отделку»,- считает Денис Соколов. По словам аналитика, цены и арендные ставки на особняки, особенно когда речь идет об исторических памятниках, превышают средние по рынку. «Так, стоимость аренды в особняках сегодня составляет от $700 за кв. м, а цена продажи- $5000-6000 за кв. м. В связи с положительной динамикой рынка офисной недвижимости падать в дальнейшем эти цены точно не будут»,- заключает Денис Соколов.
Источник: Газета | Надежда Русина