Грамотный проект во многом предопределяет коммерческий успех загородного коттеджного комплекса. Тогда как просчеты, изначально допущенные архитекторами и проектировщиками, способны не только подорвать финансовое положение девелопера, но и значительно снизить качество жизни в поселке.
Строительный проект обычно создается по следующей схеме. Компания-застройщик заказывает архитектурному бюро разработку концепции, при этом предполагается предоставление фотореалистичных визуализаций, поэтажных планировок, чертежей фасадов и перечня отделочных материалов. Концепция дает представление об оптимальном делении участка и размещении объектов, позволяет определить баланс территорий коттеджного комплекса, просчитать ресурсы и начать формирование технической документации. На следующем этапе выполняется проект планировки территории коттеджного комплекса, который позже выносится на общественное слушание, проходит процедуру согласования и утверждения. Потом проводится рабочее проектирование. Полный комплекс работ с учетом получения документации занимает около года, на формирование концепции обычно отводится около месяца. В компаниях, строящих поселки бизнес- и элиткласса, как правило, вопросы, связанные с проектом и архитектурой, курирует собственный главный архитектор. В компаниях, занимающихся экономсегментом, позиция главного архитектора выделяется довольно редко.
Весьма популярный в последнее время способ вызвать интерес публики - привлечение звездных российских или иностранных архитекторов. Сравнивая отечественных и западных архитекторов нужно отметить, что по умению рассчитывать параметры здания, анализировать свойства материалов наши ничем не хуже. Основной плюс зарубежных школ состоит в том, что там лучше изучены потребности покупателей, поэтому дома получаются более удобными.
Прежде чем начинать работу над объектом, требуется проанализировать особенности земельного участка. Грамотный проект наиболее выгодно использует особенности ландшафта и эффективно скрывает негативное окружение. Если площадка имеет какие-то уникальные природные характеристики, например граничит с водоемом или лесом, возникает задача подчеркнуть достоинства - скажем, создать рекреационную или пляжную зону. Озеро или рощу часто делают основной фишкой проекта. Следующий значимый момент - количество зон общего пользования и предусмотренная инфраструктура. Чем обширнее коллективная территория коттеджного комплекса, тем удобнее и комфортнее будет жизнь в поселке. С другой стороны коэффициент полезного использования земли (соотношение мест общего пользования и частных участков) - один из основных показателей эффективности проекта для девелопера. Задача архитекторов - максимально оптимизировать размещение домов и инфраструктуры без серьезного удорожания жилья».
В дорогом поселке бизнес-класса недопустимы висящие провода, сети должны быть убраны в землю. Необходимо также соблюдать правильное соотношение цены участка и дома. После кризиса оно таково: не более 1/3 от стоимости контракта приходится на землю, остальное - на дом. Кроме того, комплекс должен быть правильно поделен на зоны. В элитной части располагаются участки побольше, причем недопустимо, чтобы они различались по стоимости более чем в четыре раза. Особенно тонкий момент - организация поселков у воды.
На первых этапах развития загородного рынка зачастую давало себя знать отсутствие опыта у проектировщиков. Например, в масштабных поселках делался один выезд - он же въезд. В результате в часы пик образовывался затор. Другая распространенная ошибка десятилетней давности - возводить на небольших участках площадью 12-15 соток особняки в 500-600 «квадратов». Кроме того, ранее обычно использовалась линейная или квадратно-гнездовая посадка домов, так что люди, живущие напротив, были вынуждены заглядывать друг другу в окна. Сегодня архитекторы придерживаются преимущественно криволинейной трассировки улиц.
Приобретая домовладение у реки или рядом с лесом, нужно уточнить, насколько выдержаны положения закона, соблюдены ли существующие ограничения. Например, в соответствии со строительными нормами удаленность коттеджного комплекса от леса должна составлять не менее 15 м.
Источник: Истикон